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地产行业新周期,龙湖集团是如何突围的?

2023年上半年,在保持地产开发主业平稳发展的前提下,龙湖的运营、服务等业务也全面开花,三大业务协同发展,不仅为龙湖集团贡献稳定的收入与利润,也实现了低杠杆、低成本、强运营、正现金流的高质量发展模式的转变,保障企业稳步经营。


(资料图)

文 | 何雯雯

来源 | 经理人融媒体中心

当地产行业红利的潮水退去,我们才发现,谁在裸泳。

回顾近年来地产行业的变化,可以追溯至2020年,自“三道红线”诞生以来,地产行业调控政策频出,给所有地产企业带来了“组合拳”式的经营压力。在多重压力之下,2021开始,部分房企开始爆雷、部分房企退场,还有的被整合。不少房企不仅遭遇了财务危机,还陷入了信任危机,从购房者到投资者,大众对房企的经营发展都保持了较为谨慎的态度。而近日,碧桂园债务违约事件再一次引发了人们对房企经营危机的关注。

据中国房地产报不完全统计,截至8月18日,约有近80家A股及港股房企披露了2023年上半年业绩预告,其中有超过6成房企预计亏损,亏损总额从10亿元~550亿元不等,累计总亏损额超千亿元。不过,在行业低迷中,今年上半年龙湖集团(00960.HK)却交出了一份提振行业信心的成绩单,净利润为80.6亿元,剔除公平值变动等影响后之股东应占核心溢利为65.9亿元,同比增长0.6%。

从近年来地产行业的变化来看,以往高杠杆高周转的发展模式已经不适应时代的发展,行业已经回归理性,房企们开始探索适应新的发展模式。龙湖集团是如何在复杂严峻的大环境下生存,并且保持着稳健的财务表现的?

三大业务协同发展,净利润稳步增长

近日,龙湖集团发布了2023年中期的业绩公告。上半年,龙湖集团实现营业额为620.4亿元,净利润为80.6亿元,剔除公平值变动等影响后的股东应占核心溢利达65.9亿元,同比增长0.6%。在行业约6成上市房企预计亏损的情况下,龙湖集团能够保持净利润的正增长,实属不易。

拆分业务来看,我们就可以发现,龙湖集团保持业绩稳步增长的深层因素。在行业分化加剧的背景下,随着房地产开发告别高杠杆、高增长的模式,龙湖集团早已开始布局构建多元业务结构,保持稳健发展模式。近年来,龙湖集团聚焦开发、运营、服务三大业务,形成地产开发、商业投资、长租公寓、物业管理、智慧营造五大航道 “1+2+2”的业务格局,在三大业务协同发展下,集团利润结构逐步优化。

今年上半年,龙湖集团由运营及服务业务组成的经营性收入实现122亿元,同比增长10.4%。其中,运营业务收入达63.3亿元,同比增长8%,毛利率为77.3%。而服务业务及其他收入达58.4亿元,同比增长13%,毛利率为31.9%。

地产开发作为龙湖集团的主业,今年上半年,实现营业额498.7亿元,交付物业总建筑面积为383.2万平方米,开发业务结算毛利率为14.3%。此外,今年上半年,龙湖集团实现地产开发合同销售985.2亿元,同比增长15%,销售回款率超100%,维持行业高位。分区域看,长三角、西部、环渤海、华南及华中区域销售金额在全集团占比分别为29.5%、26.4%、22.7%、12.3%及9.1%。其中,一二线城市销售占比达95%。截至2023年6月底,龙湖集团已售出但未结算的合同销售额为2465亿元,面积约1570万平方米。

随着地产企业出现债务危机,能否保交楼成为了众多购房者关心的问题。从交付情况来看,上半年龙湖集团交付84个项目,6.2万套房源,100%如期交付。同时,龙湖上线“云交付”、“交房即交证”等服务,“以新交心”不断升级用户体验,交付满意度高达90%以上。

对于房企而言,“手中有粮,便可心中不慌”。“粮”既指资金,也指土地。在土地储备方面,今年上半年,龙湖集团在深圳、上海、广州、成都、杭州、苏州等一线及强二线城市,拿下了20幅优质地块,总建筑面积257万平方米,权益建筑面积184万平方米。截至2023年6月底,龙湖集团的土地储备合计达5489万平方米,权益面积为3816万平方米,87%的货值集中在高能级城市和价值区域,这也为未来发展做了充足准备。

可以看到,2023年上半年,在保持地产开发主业平稳发展的前提下,龙湖的运营、服务等业务也全面开花,三大业务协同发展,不仅为龙湖集团贡献稳定的收入与利润,也实现了低杠杆、低成本、强运营、正现金流的高质量发展模式的转变,保障企业稳步经营。

债务结构持续优化

多数房企爆雷,首先出现的便是资金链断裂,债务违约。龙湖集团的财务状况却始终保持稳定。

据中指研究院统计数据显示,2023年三季度房企信用债到期规模约1768亿元,海外债到期规模约780亿元,合计2548亿元;四季度,房企信用债到期规模1122亿元,海外债到期规模690亿元,合计1812亿元,下半年整体到期规模将达到4360亿元。2023年下半年,房企将迎来明显的偿债高峰。

截至2023年6月底,龙湖集团资产负债率(剔除预收款)为61.9%,同比下降6个百分点,为近五年来最低,净负债率为57.2%,保持行业较优水平。而且,龙湖也是为数不多连续7年保持“三道红线”绿档水平的房企。

截至报告期末,龙湖集团的综合借贷规模为2070.9亿元。在综合借贷中, 1年内到期的短期债务占比18%(7-8月如期兑付5笔公司债后,1年内到期的短债仅占比11%);平均贷款年限为从6.28年增长到7.19年,贷款年限持续延长,长短债配比更加合理。

除了调节长短债结构外,龙湖集团还合理调配内外债占比。截至2023年6月底,龙湖集团外币债占比进一步下降至21.6%,其中97%的外债已做掉期对冲,有效避免了汇率波动带来的汇兑损失,进一步提升并保护公司经营盘面的安全度。

另外,龙湖集团在手现金为724.3亿元,继续保持高位。在融资方面,公司坚持低成本的融资渠道,整体借贷成本为年利率4.26%。从降低有息负债、优化债务结构,再到保持稳定低成本融资,龙湖集团从多方面为日后的经营发展保持着稳定充裕的资金。

值得注意的是,今年7-8月,龙湖已累计偿还共计83.7亿元公司债,至此,2023年内境内到期公司债已基本还清,仅余11月到期的1.19亿元。此外,将于2024年1月到期的153亿港币银团贷款,龙湖也已提前偿还72亿港币,并计划在年内全部提前偿还剩余部分。而龙湖集团宣布提前偿还债务,不仅体现了公司稳健的财务,也给行业带来了信心。

易居研究院研究总监严跃进表示:“龙湖提前偿还债务,可以带来三方面积极效应,即证明企业资金状况和现金状况较好,同时减少存量债务规模,也为后续经营和其他融资工作创造了更好的条件。”

而龙湖集团能够保持债务结构持续优化的重要因素,源于其严格遵守财务管理纪律,坚决控制债务规模及外债敞口、坚决保持低成本及标准融资渠道。三年前,龙湖就提出降负债的管理策略,持续降低有息负债规模。现如今,龙湖集团的整体债务规模稳中有降,结构持续优化。

在稳健的业绩增长和持续优化的债务结构下,龙湖集团持续获资本市场稳定评级认可。其中,惠誉、穆迪、标普分别保持BBB稳定、Baa2稳定、BBB-稳定的全投资级评级,中诚信(AAA)、新世纪(AAA)展望均为稳定。

摩根士丹利在其最新研报中分析表示,龙湖下半年月销售额实现120亿元(相比1-7月的平均水平低24%),即可完全覆盖经营性现金流。考虑到该公司有限的公司债券,以及获得新的经营性贷款的能力,我们认为龙湖已做好充分准备,能够以平衡的运营渡过当前的下行周期。

在一轮又一轮的调控中,地产行业发展的逻辑正在转变。如今,高杠杆高周转的发展模式已经成为过去,伴随着行业回归理性,房企应该积极探索新的发展模式。龙湖集团作为能够在调控浪潮中保持着稳定业绩的房企,其中的深层因素离不开其多元化业务发展模式,以及对债务结构的调控,如降低有息负债,保持财务的稳健性,让发展更健康,企业才能走得更远。

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