首二套房贷利差加大 未来房贷利率还有下调空间吗？

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5月的楼市表现并不尽如人意。中指研究院等多个研究机构的数据显示，5月，房地产市场并未延续“小阳春”行情，边际效应继续递减，多数城市销售面积环比下降，供需两端表现较为低迷。在这种市场环境下，作为楼市调控的有力措施之一，房贷政策备受人们关注。

LPR连续9个月未调整

中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的最新一期贷款市场报价利率（LPR）显示，1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.3%，均维持前值不变。自去年8月以来，LPR已连续9个月未作调整。

在业内人士看来，此次LPR报价未作调整，符合市场预期。“LPR继续下调的必要性和空间均不足。”民生银行首席经济学家温彬对记者解释道，“去年以来，在1年期和5年期以上LPR分别累计下调15bp（1bp=0.01%）和35bp的情况下，企业贷款利率首次降至4.0%以下，个人住房贷款利率罕见下降超过100个基点。贷款利率快速下行，脱离LPR较多，使得商业银行净息差持续收窄，因此LPR继续下调的必要性和空间均不足。此外，LPR维持稳定可让当前控制核心负债成本的效果更好得到发挥。”

东方金诚首席宏观分析师王青对记者表示，当前LPR报价不变，主要原因是当月中期借贷便利(MLF)操作利率未做调整，LPR报价基础稳定。另外，近期银行净息差下行幅度偏大，再创历史新低，压缩LPR报价加点动力不足，而且当前宏观经济整体延续复苏过程，LPR报价下调的迫切性不高。

那么未来LPR的走势如何？温彬预计，未来一段时期LPR大概率仍维持不变，新发放一般贷款和企业贷款利率可能会稳定在4.5%和4.0%左右，下行幅度不会太大。

王青也认为，下一步为了推动实体经济融资成本稳中有降，银行会更多选择在负债端发力，其中适度降低各类存款利率是一个必然选择，但这并不意味着短期内LPR报价下调的可能性因此增加。“年内在MLF操作利率不变的背景下，1年期LPR报价单独调整的可能性较小。不过，如果楼市回暖过程出现反复，不排除在MLF利率不动的同时，5年期以上LPR报价单独下调10—15个基点的可能。”王青对记者表示。

主流城市首套房贷款利率已降至4.0%

“一季度楼市‘小阳春’了2个月，5月市场‘小阳春’出现退烧，各地楼市调控政策依然发布，但数量明显开始减少，当下楼市陷入一个非常纠结的地步，很多城市再刺激也没有需求了，但有些城市有需求却受制于严格的信贷政策无法释放。”中原地产首席分析师张大伟对记者表示。

根据中指研究院监测，5月各地出台政策的频次仅29条，不足4月一半，以局部放宽“限购”、降低落户门槛、发放购房补贴等政策边际微调为主，热点城市优化的政策力度较小。

在备受购房人关注的房贷政策方面，中指研究院发布的数据显示，2023年以来全国已有超40城调整首套房贷利率下限至4.0%以下。其中，肇庆、湛江、云浮、惠州等城市取消了首套房贷利率下限，珠海、南宁、柳州、中山等城市首套房贷最低利率已降至3.7%。

贝壳研究院监测数据显示，5月百城首套主流房贷利率平均为4.0%，较上月微降1bp；二套主流房贷利率平均为4.91%，与上月持平。5月首、二套主流房贷利率较去年同期分别回落91bp和41bp。

对于未来走势，张大伟认为，各地房贷利率仍有进一步下调空间。越来越多的城市开启降低首套房贷利率，有利于降低购房成本，激发刚性置业需求入市，房贷利率下调可降低购房者置业成本，也是落实“支持住房刚性和改善性需求”的要求，对市场信心和市场预期的企稳将起到积极作用。

中指研究院市场研究总监陈文静也对记者表示，5月份以来购房需求释放动能减弱，基本面较弱的城市市场调整压力增加，短期这部分城市住房价格仍有下跌预期。下一个房贷评估期将在6月底启动，届时各地将根据3月份至5月份的新房价格变化决定是否调整房贷利率下限。短期来看，市场调整压力大的城市下调房贷利率的预期仍在，此前已经下调房贷利率下限的城市也存在进一步下调的空间。

二套房贷利率成市场关注重点

尽管LPR已连续9个月保持不变，但去年12月30日，中国人民银行等部门发布通知，建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月都下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。在此机制下，越来越多城市调降了首套房贷款利率。值得注意的是，首套房贷款利率回调，二套房贷款利率却保持不变，当前部分城市首套、二套房贷利率差较大，成为市场关注的重点。

贝壳研究院监测数据显示，5月份，整体而言，受监测的百城首套、二套房贷款利率差扩大至91bp，二套改善需求的房贷成本较高。

存量房贷款利率的变化对居民消费意愿的影响极大，根据天风证券数据显示，2021年我国居民房贷收入比为105.14%，而房贷收入比处于100%以上的高位时将严重遏制了消费能力，这在收入预期出现下降的时点尤为严重。

贝壳研究院高级分析师刘丽杰对记者表示，当前改善需求是市场修复的关键支撑，建议各地因城施策，适当降低二套房贷利率，促进二套改善需求的释放。

王青则表示，考虑到政策面持续要求合理释放改善性住房需求，若二季度楼市回升过程出现波折，各地或将进一步加快二套房贷款利率下调步伐，同时推动“带押过户”等政策创新，着力降低改善性需求的置换成本，进一步激活二手房市场，推动楼市整体企稳回升。（孙蔚）

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