中报现场| 万物云管理层：未使用过“带资进场”，物管行业竞争逐渐转向存量房市场

8月25日，万物云召开2023年中期业绩发布会。

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2023年上半年，万物云实现营业收入160.2亿元（人民币，下同），同比增长12.5%；毛利润24.1亿元，同比增长13.4%（去年底为同比下降）；毛利率为15.1%，经调整后（剔除历史收购带来的客户关系摊销3.2亿元）毛利率为17.1%。

报告期内，万物云住宅物业服务毛利改善，同比增长34.3%，该项业务整体毛利率增长2.1个百分点；居住相关资产服务业务收入6.9亿元，同比增长30.2%；毛利润1.9亿元，同比增长53.4%，市占率不断提升。

万物云董事长、执行董事兼总经理朱保全在业绩会上表示，物业管理行业的竞争逐渐转向了存量房市场的竞争，无论是做蝶城改造，还是建立万物梁行，或者持续的科技投入，其实都是万物云希望走出一条自我发展之路。

未使用过“带资进场”

在业绩发布会中，万物云管理层首次公开直面在物业招投标中“带资入场”的问题。近年来，在一些小区物业招投标时，有物业公司为了增强胜出的可能性，会承诺进驻小区后额外带资几十万元到几百万元不等，进行小区改造提升，本质无疑是低价竞争。

对此，万物云副总经理兼首席客户官杨光辉直言，“带资进场”是当前市场上的一种说法或一种做法，但是万科物业从来没有使用过“带资进场”的方式和做法，公司是在蝶城战略的规划下，通过投入智慧社区的改造资金跟客户共同打造智慧社区的。

他解释道，基于蝶城之下智慧社区改造基金的投入，跟市场上通常理解的“带资进场”还是有很大的不同。比如智慧社区改造资金整体投入都要投入到助力蝶城浓度的项目，在这个范围之外是不投入蝶城改造资金的。公司对于资金投向有明确的方向性要求，核心聚焦在智慧化升级方面。

“所以在这个过程中，我们并不会完全迎合客户整体的需求，比如有些客户希望我们用这笔钱投入一些本应该用于公建维修基金投入的，如电梯大修、供水设施改造等，这方面（改造）会对我们在招投标的胜率方面产生一定影响，但我们在实施过程中还是坚决把这笔钱投入智慧社区的改造。”

所谓蝶城，指的是以街道为单位，投资打造高浓度、高效率的服务网络，在一个半径3公里的城市区域内，构建20-30分钟服务可触达的服务圈。打破传统住宅物业围墙，通过智能物联硬件对服务流程作出系统性改变，人员调度从小区内变为跨小区，效率得到改变。

在朱保全看来，蝶城战略是基于存量市场的发展，基于住宅物业从增量市场到存量市场的。选择在存量市场探索新出路，是已经很早地感知开发商行业可能会遇困，物业公司与开发商之间的关联交易会不断下降。

从近期各家物业公司披露的中期业绩报告也可以直观感受到，新开盘萎缩带来的前介业务与案场业务大幅下滑在不少物业公司均已经显现，万物云也不例外。

“我们要看到整体房地产行业的变化，但同时也要看到其他客户的需求，如何让能力复用，这是我们今天要去做的事情。”朱保全说，如果只接万科开发的项目做挺容易，但接存量市场的项目没那么容易，所以才有了蝶城改造。所以无论是蝶城改造，还是万物梁行、科技投入，其实都是希望能够走出一条自我发展之路。好皮囊是父母给的，好身体是自己练的。

蝶城战略步入兑现期

作为劳动密集型行业，未来如何提升效率，是物业企业均在思考破局的课题。

如前所述，万物云的蝶城战略分为三个流程，先是选址造城，建立蝶城生态圈，然后在区域内进行流程变革，把人对人的服务变成人对机器的服务。最后，基于蝶城3平方公里半径10万户的商业圈能够产生更大的增值服务。

截至2023年6月30日，万物云在全国主要城市共布局601个蝶城，其中有177个标准蝶城、184个主攻蝶城及240个目标蝶城。为进一步聚焦蝶城战略，有效提升运营效率，万物云主动对非价值街道内盈利能力较低的住宅项目进行修剪。在报告期内，累计主动退出89个住宅物业项目。

把人对人的服务变成人对机器的服务，是否会降低客户满意度？朱保全回应称，从整体的监测数据来看，业主满意度呈现了微笑曲线状态，也就是刚刚有智能硬件投入的时候满意度的确出现了下降状态，而后期又会回归到原来甚至会超出原来的比例。

近年来，投资者最为关注的问题之一就是蝶城战略的推进进度、盈利预期及其中的增值服务空间。

万物云在中报表示，公司共推进了三批蝶城进行流程改造，共计150个蝶城，覆盖超过1,000个住宅项目，其中102个蝶城已完成全部改造工作并通过验收。自蝶城战略推进以来，公司对蝶城的流程改造环节共投入约3亿元，为已改造蝶城带来基础住宅物业毛利率提升超过4个百分点，在报告期内提升毛利润1.03亿元。

增值服务上，万物云上半年陆续宣布万御安防、“万物研选家”品牌，两者均是基于“蝶城+”生态下产生的电梯后市场服务、局部家装业务。从数据看，报告期内，万物云蝶城里的房屋焕新签约合同金额达1.6亿元，同比增长65.5%，满意度超过98%。

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