中银证券:地产板块持续上涨,中央和地方密集表态下核心城市政策宽松可期
乐居财经 李礼8月1日,中银证券发布房地产行业第30周周报。
本周新房成交环比由负转正,同比降幅收窄;二手房成交面积同比降幅小幅扩大,环比由正转负。土地市场环比量升价跌,同比量跌价升;土地溢价率同环比齐跌。
(资料图)
核心观点
本周新房成交环比由负转正,同比降幅收窄。40 城新房成交面积为 284.4 万平方米,环比上涨 15.7%,同比下降 32.7%,同比降幅较上周缩小了 6.16 个百分点。一、二、三四线城市新房成交面积环比增速分别为 12.6%、19.2%、12.4%,同比增速分别为-5.8%、-41.6%、-39.5%,一、三四线城市同比增速较上周分别提升了 84.6、3.3 个百分点,二线城市同比增速较上周下降了 0.7 个百分点。
二手房成交面积同比降幅小幅扩大,环比由正转负。18 个城市二手房成交面积为 152.4万平方米,环比下降 3.4%,同比下降 16.2%,同比降幅较上周扩大了 1.7 个百分点。一、二、三四线城市二手房成交面积环比增速分别为 4.7%、-6.3%、-2.5%,同比增速分别为-15.5%、-19.9%、-8.5%,一、二线城市同比增速较上周分别下降了 2.0、3.4 个百分点,三四线城市同比增速较上周上升了 2.5 个百分点。
新房库存面积与去化周期均环比下降。12 城新房库存面积为 9806 万平方米,环比增速为-0.2%,同比增速为-1.8%;去化周期为 13.9 个月,环比下降 0.5 个月,同比提升 1.4个月。一、二、三四线城市新房库存面积环比增速分别为-0.4%、0.2%、0.2%,同比增速分别为 5.4%、-10.7%、-6.1%。一、二、三四线城市新房库存面积去化周期分别为14.1、12.3、34.9 个月,一线城市环比下降 1.0 个月,二、三四线城市环比分别提升 0.1、1.1 个月,同比分别提升 0.3、2.9、4.9 个月。
土地市场环比量升价跌,同比量跌价升;土地溢价率同环比齐跌。百城成交土地规划建面为 2555.2 万平方米,环比上涨 2.5%,同比下降 53.7%;成交总价为 522.3 亿元,环比下降 29.7%,同比下降 35.9%;楼面均价为 2044.0 元/平,环比下降 31.5%,同比上升 38.4%;土地溢价率为 2.2%,环比下降 0.7 个百分点,同比下降 1.1 个百分点。
本周房企国内债券发行规模环比下降,同比上升。本周房地产行业国内债券总发行量为 185.9 亿元,同比上升 9.2%,环比下降 34.5%。总偿还量为 207.3 亿元,同比上升47.2%,环比上升 215.8%;净融资额为-21.3 亿元。
板块收益有所上涨。房地产行业绝对收益为 9.8%,较上周上涨 6.2pct,房地产行业相对收益为 5.3%,较上周下降 0.2pct。房地产板块 PE 为 13.6X,较上周上涨 1.19X。本周(7.24-7.30),北上资金对非银金融、食品饮料、银行加仓金额较大,分别为 66.66、57.96、36.01 亿元。对房地产的持股占比变化为-0.81%(上周为-0.08%),净买入 22.75亿元(上周净买入 10.79 亿元)。
投资建议
本周,政治局会议召开,未提“房住不炒”,提及“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势,适时调整优化房地产政策”,整体表述更加积极;政治局会议明确政策方向后,住建部倪虹部长也表态“大力支持刚性和改善性住房需求,进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款认房不用认贷等政策措施”;7 月 29-31 日,北京、深圳、广州、上海四个一线城市迅速响应,称市相关部门抓紧抓好贯彻落实工作,大力支持和更好满足居民刚性和改善性住房需求,促进房地产市场平稳健康发展。2022 年以来普通二线和三四线城市的需求端政策已做宽松调整,目前仅有一线城市和少数核心二线城市仍然较为严格。政治局会议、住建部、一线城市的相继表态,均释放了积极信号。市场对于一线及部分核心二线城市政策调整预期均明显加强,这也促使了本周板块出现了明显上涨。中银证券预期未来政策的调整方向主要为:持有成本(房贷利率下调)、首付门槛(首付比例下调、二套房认定优化)、交易成本(税费降低)三个维度配合出击。中银证券认为,其中房贷利率下调的可行性相对较强,一线城市房贷率仍有较大的下行空间,根据贝壳研究院数据,7 月一线城市平均首套房贷利率 4.5%,二、三四线均为 3.88%,一线城市平均二套房贷利率为 5.03%,显著高于二线城市的 4.81%和三四线城市的 4.80%。若核心一二线城市政策能及时兑现、优化调整,或将有助于市场出现结构性筑底企稳。
中银证券建议关注两条主线:1)中央与地方政策宽松预期下,地产板块或迎来较大的 beta行情,其中基本面相对稳健、有一定成长性的标的:招商蛇口、华润置地、建发国际集团、越秀地产、绿城中国、华发股份、滨江集团;底部回升、弹性较大的公司:金地集团、龙湖集团;2)在一线城市有城市更新业务布局的房企:中华企业、光明地产、中交地产、城建发展、万科 A、绿景中国地产。
风险提示
房地产调控升级;销售超预期下行;融资收紧。
相关公司:中银证券sh601696
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