根治小区房屋漏水“顽疾”

“连续下了这么久的雨，屋顶依旧完好，总算不用担心房顶漏水了。”北京市大兴区某小区居民长长地舒了口气。

部分老旧小区的屋顶防水层历经几十年的风风雨雨，难免出现破损漏水情况。有的业主或物业服务企业为了节省开支，只是对漏水点进行“打补丁”式的维修，往往“东边补西边漏”，问题得不到根治。近年来，多地在老旧小区改造中，聚焦房屋漏水问题，对楼顶、外墙等进行防水改造，改善居民居住条件。

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老旧小区房屋漏水，常由屋顶防水材料破损、雨水管网狭窄不畅导致，为此多地在老旧小区改造中突出重点，对防水材料、雨水管线等进行更新。

“屋顶从1997年就开始漏水，先后做过4次防水处理，花了五六万元，都没有彻底解决漏水的问题。”山西省太原市桥三餐源小区顶楼住户张先生指着原来客厅漏水留下的痕迹说，“现在仅用了半个月，楼顶的防水就全部重新做好了，再也不怕漏水了。”

在老旧小区改造中，张先生配合社区协调邻居拆除楼顶安装的太阳能热水器，以便后续进行屋顶防水处理。施工队清理了不平整的楼顶后，铺设了水泥、沥青以及两层4毫米厚的油毡，把过窄的雨水管道口扩宽到110毫米，切实解决了屋顶漏水的问题。

湖北省武汉市武昌区张家湾小区建于上世纪90年代，防水保护层和卷材出现老化，再加上太阳能热水器基座对楼顶基层造成破坏，屋顶出现漏水问题。

“改造开始前，我们会开凿楼顶结构层，了解原结构的裂缝和老化情况，从而有针对性地修补，做完修补之后，会单独做一层附加层，起到加强作用，最后再铺贴防水材料。”小区改造负责人介绍说。

据悉，张家湾小区防水改造采用了弹性体改性沥青防水卷材，具有耐热、耐寒、耐腐蚀和抗老化等特点，卷材铺贴好之后，还会单独用火枪进行烘烤，对卷材再次进行密封，防止漏水。

除去铺贴防水材料、扩宽楼顶雨水管道口等方法，老旧小区房屋漏水问题的处理要坚持系统观念，进行综合治理。

河南省郑州市金水区某小区综合治理屋顶漏水问题。借助老旧小区改造，相关部门聘请技术人员现场勘查、分析，发现楼顶由于长期曝晒及雨淋，原防水系统老化，出现开裂、空鼓并形成窜水通道；女儿墙防水层存在卷材收头部位开裂现象；桩承台包裹的原防水层失效，雨水经破损部位流入室内。

为此，小区防水改造采取防排结合、合理选材、综合治理的理念，以剔除原防水层并增设复合防水系统的方式，解决渗漏及窜水问题。“剔除原防水层后，我们对基层进行了清理、修复，确保无尘土且干燥，对破损部位涂抹抗裂砂浆或高强度止水材料密封修复。”施工负责人表示，施工队还在楼顶涂刷3毫米非固化橡胶沥青防水涂料，铺贴弹性体改性沥青防水卷材。同时，根据女儿墙周边线网的数量分别定制并安装桥架，铺设排线管。此外，还设置了保温装饰复合板，对管道进行保温处理，防止管道低温开裂。

屋顶防水处理，需要动用住宅专项维修资金，为此多地优化资金使用流程，保障资金使用。

为保障小区防水改造资金及时到位，北京市住房和城乡建设委员会联合市住房资金管理中心发布通知，明确了“先施工抢险，再走公示、拨付资金程序”，以优化完善房屋漏雨应急情况下使用住宅专项维修资金的流程。

据了解，当住宅小区发生房屋漏雨情况并且超出物业服务企业维修范围时，小区业委会（物管会）、物业服务人及时向属地居（村）民委员会报告，属地居（村）民委员会召集业委会（物管会）、物业服务人及相关业主等共同到现场进行实地查看，明确维修改造方式和范围并召开现场会议确认。各方确认维修改造方式和范围后，业委会（物管会）或物业服务人可委托施工单位对房屋漏雨涉及部位进行维修改造。竣工验收通过后对工程造价情况进行结算审核并公示，由业委会（物管会）或物业服务人向各区住房和城乡建设委员会（房管局）提出维修资金使用申请，经审核备案将住宅专项维修资金划转到施工单位银行账户中。

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