房企，瘦死的骆驼比马大

文/乐居财经 严明会

(资料图)

大约在半个月前，云南迎来了少数民族的狂欢节日火把节，热闹的节日氛围在昆明新螺蛳湾国际商贸城亦有展现。

整个商贸城被装饰的五彩斑斓，场地中央燃起篝火，熊熊燃烧的火焰映照着夜空，各个民族的传统舞蹈和歌曲表演夺人眼球，场面十分欢乐。

这是新螺蛳湾商贸城所举办的首届火把狂欢节，背后的主办单位，是“云南王”俊发集团。现场欢乐的气氛，还是难以掩盖俊发集团当下的窘迫：新螺蛳湾多处地块正被逐一侵蚀。

近日，俊发集团旗下中豪置业再度出让一宗8.55万平宅地，转让价格19.79亿元，受让方为云南汇奥房地产开发有限公司（下称“汇奥地产”）。昆明官渡区自然资源局发布了这一消息。

据悉，中豪置业转让地块为为彩云城A12地块，是其于2019年拿下的新螺蛳湾“总价地王”中的其中一宗土地，目前尚未开发。

而在去年5月，中豪置业还曾转让过位于新螺蛳湾彩云城A10和A14两宗住宅用地，合计转让价达26.65亿元。俊发曾斥巨资买回的中豪置业及新螺蛳湾地块，现已经无力再继续持有了。

新螺蛳湾成败

通过出售新螺蛳湾的部分地块，俊发回笼了不少资金。

2019年，中豪置业以92亿底价揽获昆明官渡区新螺蛳湾片区11宗地，其中含616亩住宅用地和173亩商业用地。揽地的价格刷新了昆明土地拍卖成交总价纪录，成为当年新的全国总价“地王”。俊发近一年多来前后出售的三幅地块，均在其中。

拿下地块时，彩云城A12地块成交价为14.78亿元，彩云城A10和A14两宗地块的成交总价则为19.2亿元，三幅地块合计成交价近34亿元。而俊发出售三幅地块的总价达到46.44亿元，仅三四年时间，溢价12.44亿元。

接盘俊发地块的，虽不是同一家企业，但他们有一个共同点：都是刚成立的小公司。

此番接盘彩云城A12地块的成立于今年7月，注册资金100万元，最终由刘安、曹旭拥有。而此前接盘彩云城A10和A14地块的公司分别为云南元澈及云南玺佳，两家公司均成立于去年4月，注册资金同样是100万元。

俊发与新螺蛳湾的渊源，起于2017年。彼时的中豪置业，正处于资金链断裂的险境，当年亏损近110亿，总负债达418亿元，濒临破产。俊发集团化身白武士，携手奥斯迪实业共同成立昆明俊奥商业有限公司，开启了中豪置业的重组工作。

由此，俊发将中豪置业的螺蛳湾国际商贸城收归麾下，并将项目更名为俊发·新螺蛳湾国际商贸城。据了解，螺蛳湾市场现经营面积约310万平米，目前经营户近4万户，每天流动人口约20万人。

之后，由俊发控制的中豪置业又再新螺蛳湾片区豪掷92亿拿下了11宗地，似乎是要在这片区域大干一场。

然而，俊发集团在螺蛳湾的阔绰出手却为日后的经营埋下隐患。截至 2021 年末，俊发有息负债 369 亿元，其中螺蛳湾占138 亿元，俊发还累计向该项目投入了171亿元的自有资金。

流动性待解

俊发流动性问题的爆发，是在去年4月份。4月23日，俊发旗下孙公司“云南瑞玖房地产开发有限公司”发布了一则延长期说明，宣布中建投信托.安泉560号（俊发林泉雅苑）集合资金信托计划自动进入6个月延长期，至2022年10月23日止。

3个月后，俊发境外债务未按期支付一笔1303.5万美元利息，但仍有30天宽限期。

据了解，俊发违约的债券为2.37亿美元优先票据，票息11%，到期日为2022年12月24日。在去年12月，该笔债券已经正式宣告本息违约。

俊发的债务压力不单出现在境外债务。在境内债方面，主要由俊发地产全资子公司俊发集团有限公司（以下简称“俊发集团”）发行，目前存续债券两只，为18俊发01及19俊发01，存续规模40亿元。

18俊发01曾于去年10月现逾期，涉及逾期未支付利息1.6亿元，而后获成功展期；19俊发01则应于今年3月13日到期，彼时俊发再次宣称将对其进行展期。

相关数据显示，截止到2022年6月底，俊发集团短期借款及一年内到期非流动负债约达233亿元，期末现金及现金等价物余额仅24.56亿元。

当市场下行，销售的不顺更是让俊发集团雪上加霜。2022年俊发集团实现全口径销售金额为116亿元，同比下跌76.19%，行业排名由2021年同期的第57位下跌至第101位。

不过，得益于在云南多年的深耕，俊发在当地的销售还算可观。2022年俊发云南区域全年销售额为55.94亿元，虽从榜首滑落，但仍居前三。今年上半年在昆明地区，俊发仍达成11.53亿的销售业绩，位列全市房企第八，销售面积约14.61万平，排名第五。

交付方面，此前数据显示，2023年1-5月合计交付项目6个，共计4926户。

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