分化与聚焦｜2023二季度广州房地产市场报告

观点指数随着6月LPR下调消息传来，广州商业房贷有望进一步下降，按照此前经验，广州商业房贷利率或将与LPR同步，下调10个BP。

【资料图】

土地市场热度分化明显，目前广州土地市场成交仅有摇号和底价成交两种结果。二季度成交地块中，8宗地块为摇号成交。

二季度广州新房供应持续低迷，网签相对平稳，整体去化周期缩短。

开盘方面，据观点指数统计，报告期内样本企业共有49个项目加推，7个项目开盘，共推出超过6000套住宅单位，入市时点主要为五一节日前后。

交易流程优化，将落实多孩家庭购房支持

二季度广州融入“一手房带押过户”的大趋势，于4月末发布了《关于创新开展“一手房带押过户”的通告》，此外，还发布了不动产登记支持高质量发展“新十条”，全面提升不动产交易的效率。

据悉，广州一手房带押过户分为预售商品房带押过户办理和持证商品房带押过户办理两种模式；前者需开发企业、购房人、在建工程抵押银行和按揭银行共同到不动产登记部门申请办理。

当前广州已完成首笔房产类抵押物带押过户业务，但银行方面的相关业务离落地有一定距离，需要更多细节的完善。

而购房贷款的申请方面，《关于贯彻落实二孩及以上家庭支持政策的通知（征求意见稿）》提出，生育二孩及以上的家庭（至少一个子女未成年）使用住房公积金贷款购买首套自住住房的，住房公积金贷款最高额度上浮30%。若该政策落地，广州公积金购房贷款额度将上升至130万元，而此前最高为100万元。

此外，随着6月LPR下调消息的到来，广州商业房贷有望进一步下降，按照此前的经验，广州商业房贷利率或将与LPR同步，下调10个BP。

再推城市更新，黄埔两个城更项目招商挂网

黄埔区重启城市更新显现出一定效果，4月7日，《广州市黄埔区广州开发区关于实施城市更新行动推进城市高质量发展的若干措施》发布，提出按照“保护优先、规划引领、因地制宜、分片施策、分类指导、分步推进”的原则，有力有序实施城市更新行动。

6月16日，广州市住房和城乡建设局发出《优化城中村全面改造项目审批流程的通知》，表示旧改项目鼓励分片分批实施。同时提出，项目实施方案批复并生效后，项目每片签约占总人数80%即可按实施计划启动房屋拆除及后续相关工作，对旧改签约要求的变更将加速项目的推进。

此外上述通知亦表示，将试行金融机构或担保机构履约担保，履约保函置换已缴存的合作改造履约保证金；在5月31日发布的《2023年广州金融支持实体经济高质量发展行动方案》中亦出现了“加快开展保函置换预售监管资金业务”的表述，但该政策处于试行阶段，覆盖面相对较窄，具体细则亦有待补充。

政策方面的活跃之外，项目推进上近期亦有不少进展。

其中黄埔区多个项目取得阶段性进展，科学城集团旗下文冲东项目、长平项目均进入动工阶段，启动首开区施工。

另外，城市更新重启后，时隔近一年，广州再次挂出旧村改造项目招商公告，近期招商的两个项目为永岗社区（不含横东、横南、横北）旧村合作改造和文冲（渡头、文元、江北片）旧村改造。

整体来看，目前黄埔区进展较为顺利的旧改项目以知识城集团和科学城集团负责的项目为主，据悉，广州开发区城市更新局曾前往科学城集团调研，对科学城集团枫下、长平、岭头、水西、邓屋等多个重点项目逐一进行详细指导，促进项目尽早成熟获批、开工建设。

土地热度分化，“过江龙”中签摇号地

截止发稿日，二季度广州已成交住宅用地12宗，待拍宅地2宗。土地市场热度分化明显，目前广州土地市场成交仅有摇号和底价成交两种结果。已成交地块中，8宗地块为摇号成交，其中番禺区5宗，荔湾区、白云区、天河区各1宗，而南沙区和荔湾区各有2宗地底价成交。

值得注意的是，在近期住宅用地的拿地主体中，出现了武汉城建、南通亚伦、厦门国贸等在近期房地产市场中表现较为突出的企业，所获地块均为热门的摇号地，这些“过江龙”凭借在摇号上面的运气成功进入了广州市场。

据观点指数了解，今年首宗摇号地块即武汉城建竞得的荔湾区花地街羊城食品厂AF0203022、AF0203031地块项目已经在6月3日进入批前公示阶段；华润与长隆联合竞得的汉溪大道北侧地块定名为长隆万博悦府，已经于6月中旬启动冻资，首期地块将推98-138平方米户型产品。

另外，从区域来看，远郊土地市场依然比较冷清。南沙2宗挂牌地块底价成交，热度不高，竞得人均为此前已在南沙深耕多年的企业；而增城区挂牌的地块则因故终止，今年暂未有成功出让的地块；花都区目前有1个地块挂牌，是否成交仍待观察；而从化今年则尚未挂牌居住用地。

供应相对低迷，全市去化周期降1.1月

二季度广州新房供应持续低迷，网签相对平稳。据观点指数监测，4-5月广州新建商品住宅网签14603套，同比上升23.1%；网签面积105.3万平方米，同比上升23.7%。

根据观点指数统计，4-5月广州新建商品住房批准预售10853套，批准预售面积115.8万平方米，其中增城区新批面积占比超过3成，其次黄埔区新批面积占比亦超2成。

聚焦中心城区，报告期内，海珠区有2个项目获批预售，为琶洲·樾和保利四季和颂；荔湾区有6项目获批，包括力迅荔筑、白鹅潭悦府、万科紫薇苑、幸福湾、广璇花园和保利和悦滨江；天河区则有保利天瑞、保利天汇、越秀天河和樾府、帝景山庄、世纪金源天河源筑、合景臻颐府等项目上新。

数据来源：阳光家缘、观点指数整理（统计周期为2022年3月26日-2023年5月25日）

4-5月期间有8个区网签面积大于新批预售面积，整体去化周期缩短。截至2月末，广州市新建商品住宅可售套数约10.7万套，可售面积1183万平方米，去化周期16.7个月，较上一报告期末缩短1.1个月。

分区来看，越秀区、荔湾区、天河区、白云区、番禺区去化周期上升，其余地区去化周期均有所缩短。

五一密集加推，天河项目热度高

据观点指数统计，报告期内样本企业共有49个项目加推，7个项目开盘，共推出超过6000套住宅单位，主要入市时点为五一节日前后；加推项目主要集中在黄埔区和番禺区，开盘项目则比较分散，海珠区、荔湾区、天河区、黄埔区、南沙区、增城区均有上新。

报告期内新开盘项目有琶洲板块的保利四季和颂、芳村板块的万汇天地瑧园、汇景板块的保利天瑞、五山板块的世纪金源天河源筑、长岭居板块的知识城长岭雅居、蕉门板块的越秀滨海花城和新塘片区的合生湖山国际八期，其中天河区两个项目热度相对较高。

保利天瑞为2022年底出让的天河中铁物流园地块项目，将推107-260平方米四房至五房的改善型产品，首推107-188平方米的户型，共5个户型；该项目亦是保利“天字系”产品的第四个品牌，即“天瑞”，以中式风格为特色。开盘均价约8万元/平方米；建面为188平方米的户型货量较少，销售速度较快。

世纪金源天河源筑首推项目建面90-136平方米，单价8-9万元/平方米，由于五山板块长期缺少新房，该项目销售很好，附近华工、华农等高校职工对该项目销售形成支撑。

开盘后不久，世纪金源天河源筑再加推约90套房源，同样获得不俗的去化表现。

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