两笔债务展期后境外债即将“清零” 中梁控股多措并举积极抢收

债券展期正在成为房企应对债务压力的重要举措。

4月28日，中梁控股发布公告称，为改善公司整体财务状况，拟推动公司旗下两笔分别于5月和7月到期的美元债券进行交换展期，预期两笔就债券实际平均展期期限为1.4年，交换条件为1%现金激励。

此外，中梁控股还宣布，设立开发物业增信包，并承诺部分优质项目销售套现后的自由现金流净额的50%将优先归集用作归还或回购美元债。

自2021年下半年以来，房地产市场环境发生剧烈变化，行业整体销售情况下滑，境外融资功能丧失，境内融资不断收紧。在此背景下，民营房企面临整体流动性风险，为了化解流动性风险，不少房企寻求债券展期，以时间换空间。

据公开资料不完全统计，去年至今已有超过20家房企推进债务展期，而在当前形势下，展期虽是无奈之举，但也是房企在面临短期资金压力下平衡到期债务和稳定经营的首要方式。

主动进行债务管理的态度也获得资本市场正向反馈。截至当日收盘，中梁控股报收2.25港元/股，单日涨幅超过7%。

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主动债务管理 境外债即将“清零”

根据中梁控股公告显示，拟推动交换展期的是2022年5月19日到期的8.5%票息美元债券 (存续规模为3亿美元) 及2022年7月29日到期的9.5%票息美元债券 (存续规模为4.5亿美元) 。若展期顺利，两笔旧债券将会交换为2023年4月15日到期的8.75%票息与于2023年12月31日到期的9.75%票息的新美元债券。

公告显示，两笔旧美元债交换条件为1%现金激励，以及按比例置换成展期后的新美元债券；同时，两笔旧债券同意交换时会结算与支付至2022年5月18日的债券应付利息。

中梁控股还宣布，设立开发物业增信包，12个月内权益可售货值超过100亿元；同时其承诺，除现有项目融资抵押外，包括苏州雅秀云庭、无锡中梁芯都会、长沙中梁玺悦台、西安中梁鎏金云玺等在内的项目，销售套现的自由现金流净额的50%，优先归集用作归还或回购美元债。

除了这两笔交换展期的美元债，中梁控股还在公告中还指出，一笔将于2022年8月到期的私募美元债，存量规模1.5亿美元，已于4月26日签定“再融资贷款” 协议，展期至2023年。

在业内看来，行业整体下行的背景之下，债券展期是房企主动进行债务管理的一种方式，是当下最务实、对各利益相关方最负责任的选择，也展现出企业“绝不躺平”的积极态度。

今年2月，证监会在公开回复债券监管时表示，会压实发行人主体责任，督促其加强现金流管理，排好兑付时间表，可通过提前协商债务展期、债券置换等方式筹措偿债资金，有效化解偿债风险。3月25日，银保监会也公开表示鼓励有还款意愿、吸纳就业能力强的行业和企业，通过展期等方式纾困解难。可见，债券展期也是目前监管层鼓励的化解偿债风险的方式之一。

与其他房企债务到一期展一期不同，中梁控股选择将存续债券一次性全部展期，行为果断的同时，也给投资者以合理代价。

上述三笔债劵展期后，中梁控股今年內再无境外债本金到期。作为20强规模房企，中梁控股极少使用境外信用债，境内债券存量也很低，仅有一笔2022年11月6日到期的购房尾款ABS（存续规模3.4亿人民币）。记者了解到，对于该笔ABS中梁控股未做展期计划。根据公司一季度末的财务数据显示，截至2022年3月31日，中梁控股有息负债为340亿元左右，在2021全年有息负债402亿元基础上进一步降低，也是30强房企里有息负债指标最低的几家企业之一。

而在上述展期后债券归还之后，中梁控股也将实现境外债“清零”。

在积极进行债务管理之外，中梁控股自去年下半年以来还密集回购美元债，且价格合理。数据显示，2021年7月至今年3月底，中梁控股已归还或回购合共约12亿美元本息的境外债务，降杠杆表现积极。

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营销主动出击 紧抓窗口抢收

今年以来，外部环境在逐渐改善。

二季度以来，房企的资金面政策在日趋宽松，例如部分优质民营房企恢复境内信用债再融资，央行、财政部等六部委鼓励机构稳妥有序开展并购贷款，证监会、国资委、全国工商联发布通知拟完善民营企业债券融资支持机制等。

日前，有媒体报道，央行召集6家国有银行、12家股份制银行及5家AMC机构举行专题会议，主要议题是不良资产处置和为房企纾困，据传中梁控股也在这份房企名单中，若有以上各大金融机构的帮扶，预计中梁控股后市资金压力将会被极大缓解。

此外，各地楼市政策也在逐步放松，随着利好不断加码落地，业内人士均认为市场已经处于筑底回升阶段，预计二季度房企销售会有明显好转，后市反弹蓄力明显增强。

东风已来，债务展期之后的中梁控股也可以轻装上阵，全力进行销售攻坚，加速回款，实现现金流回笼。

为此，中梁控股也做好了准备。面对行业新形势，中梁地产集团在营销上主动出击，积极寻求突破，重点措施包括两个方面。

首先，实施集团营销强管控战略。3月，中梁控股地产集团营销中心成立四个前台作战指挥部，分别统筹管理江浙、北方、中西部、南方四大战区。通过垂直化管理打破层级间壁垒，有助于集团层面决策高效精准、资源优化配置；一线做精做强，工作高效落地。在操盘策略方面，中梁控股提出一盘一策精细化管控：由集团牵头完成每个项目的系统性梳理，并在此基础上量身制定项目的营销策略。

其次，推行营销“一把手工程”。要求各级组织一把手直管营销，对营销结果负责。一方面，要求一把手对营销工作强过问、强支持、强考核，提升营销话语权；另一方面，也要求一把手发挥组织协调作用，助力营销解决卡点、高效运营。

据悉，目前中梁控股地产集团营销强管控模式已经基本调整到位，各项工作正在高效推进之中。

例如面对持续反复的疫情，中梁控股推出“同心同行、爱在中梁”公益活动，从多方面着手提供物资、做好客户关怀。这种与社会一起共克时艰的态度，在客户中也取得一定的认可。

此外，中梁控股积极响应“更好满足购房者合理住房需求”号召，计划在“五一”期间推出“百盘联动，N重幸福价到”购房节活动，公司将拿出一批高性价比房源，结合多重购房便利政策，为置业者提供匠心好房、兑现美好生活的同时，也能助力公司抓住窗口期抢收，为全年业绩奠定基础。

流程编辑：刘亚

审读：戴士潮

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关键词： 两笔债务展期后境外债即将清零 中梁控股多措并举积极