富力地产：踉跄于爆雷边缘，违约是时间问题

5月5日，广州市规划和自然资源局公告称，已在1月27日与富力及其子公司盈都解除花都区一宗住宅用地（花都中轴线八地块一）的土地出让合同，并于4月8日将公告送达盈都公司。参考此前华夏幸福退掉白鹅潭地块的案例，富力退地后，或有望收回前期支付的土地款。

2020年底，富力以底价11.22亿元拿下该地块，面积6.59万平方米，计容建面不超过10.44万平方米，楼面价将近10749元/平方米。截至目前，该地块未有动工迹象，目前仍为一片平地，而地块西面由保利置业于2020年9月份竞得的宅地已在2021年7月首次开盘。

除去1月13日到期并已获得展期的7.25亿美元境外债，富力地产在今年还有两笔将于7月、11月到期，规模为2.88亿美元、3.66亿美元的境外债，票息率分别是9.125%、12.375%。境内债方面，“16富力04”、“16富力06”、“16富力11”等多笔公开债将于年内到期，规模分别为19.05亿元、9.95亿元、11.2亿元，合计40亿元。

19.05亿元的“16富力04”本来是2022年4月7日到期，其兑付方案与债券持有人达成一致：展期一年，本金自到期日（2022年4月7日）起第3个月底偿还15%，第6-11个月底各偿还10%，第12个月底（2023年4月7日）偿还25%。同时，质押位于苏州和南宁两个项目各自50%的股权予以增信，富力集团承诺“不逃废债”。

规模4亿元5年期的2024年5月9日到期的“19富力02”陷入了付息风险，付息日为计息期限的每年5月9日。5月6日，该债券《关于给予“19富力02”30日兑付宽限期的议案》以75.13%的反对比例未获通过。

2021年，富力地产实现权益合约销售额共1202亿元，营业收入实现764亿元，亏损约87.39亿元，主要原因是物业销售额减少以及较低的14.1%毛利率，以及8300元/平方米的较低的项目销售均价，高达81亿元的大幅存货减值拨备。2022年第一季度，富力实现合约销售额约110亿元，同比下降超6成。

2021年末，其借款总额降至1327亿元，净负债率123%。富力地产2022年内到期的借款约为583亿元，同期非限制现金余额约为63亿元(不包括148亿元限制现金)，远远无法覆盖债务。2022年，包含离岸债交换要约、在岸债券延期和可回售债券的公开市场到期金额约为161亿元，境内债券到期80.65亿元、境内债券回售14亿元、美元债券到期13.73亿美元，其面临的集中偿付压力巨大。

中鹰黑森林投资集团副总裁、知名债务重组专家王佳佳博士表示，由于宏观经济环境的影响和其偏重商业物业、投资物业和旧改项目的自身业务结构，富力地产2022年销售额的持续下降和销售均价大幅下降削弱公司盈利和偿还债务的能力，因为合同销售收入是地产流动性的关键来源，同时富力地产的资产处置存在执行风险，令其通过出售获得现金流入的不确定性加大。

4月19日，惠誉将富力及其子公司富力地产（香港）有限公司的长期外币发行人违约评级(IDR)为“CC”，同时，将两家公司的高级无抵押评级由“CC”下调至“C”，回收率评级由“RR4”下调至“RR6”。

2021年富力地产就通过转让股权、出售资产、大股东注资等形式，获得超过218亿元人民币的资金，包括出售广州国际机场富力综合物流园的股权予黑石集团，以及将富力物业以约100亿元的价格出售给碧桂园服务。

2022年以来，富力两次打折出让伦敦物业，合计亏损达到21亿元。其中，3月份将英国伦敦的房地产项目Vauxhall Square以7.96亿元人民币出售给远东发展，亏损约5.69亿元人民币；4月份将另一项目Thames City以26.6亿港元的价格出售予中渝置地创始人张松桥，亏损约18.4亿港元。

2019年以来广州加速旧村改造，各村引入合作企业的动作在2020年达到高潮，而以旧改起家的富力早已派工作人员渗入广州的许多村落。2019-2021年，确认富力为合作企业或合作意向企业的旧村改造项目至少达到10个，包括白云区陈田村、海珠区赤沙村、天河区吉山村、黄埔区茅岗村和花都区田美村等。

王佳佳博士认为，富力2022 年到期短期债务巨大，资产处置存不确定性。其一年内到期的583亿债务总额和手头毛毛雨般的63亿现金，几乎宣告了富力地产的债务爆雷只是时间问题。

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