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塔米狗分享|2022年房地产并购融资现状

从长远看,房地产行业虽然已过黄金期,但未来仍有较大需求,考虑到保险公司中有不少位置较好、市场需求较好的企业,认为房地产并购融资对当前行业的影响如下:一是盘活困难房企优质项目,保证项目顺利交付,增强购房者信心,帮助卖方回暖。二是有利于优质房企拓宽融资渠道,加快行业洗牌;三是房地产并购融资可能成为化解行业风险的重要抓手。

房地产企业流动性风险问题持续暴露,虽然目前地产并购融资的政策不断再改,但收并购市场实际上成交惨淡。事实上,大规模的收并购成交只有等到楼市企稳回暖和市场信心重新回归后才会出现。

一、房地产收购融资相关政策

从2021年12月开始,监管部门鼓励通过并购融资推动房地产行业风险化解。12月10日,银行间交易商协会召开房企座谈会,表示优先支持收购和项目建设的债券登记发行。当天,人民银行和银行保监会联合发布《通知》,银行稳定有序并购;a鼓励开展融资业务,支持优质房地产企业在银行间市场注册发行债务融资工具用于重点房地产企业风险处置项目并购,同时支持银行业金融机构并购并购;a企业债务融资工具发行,并购;a积极服务融资顾问等;银行业金融机构并购;a债券,并购;a鼓励投资票据等。12月底,央行金融市场司司长邹澜表示,房地产企业间的项目并购是房地产行业化解风险、最有效地市场化手段。2022年1月,并购;A贷款不包含在“三红线”相关指标中的措施也为收购优质房企开辟了空间。二、房地产并购融资的主要模式和特点

(一)房地产收购融资主要模式

目前房地产收购融资主要有三种模式。金融机构发行房地产项目收购债券、银行为房企提供收购融资授信、房企发行收购债券等,截止2022年3月底,三种模式的收购融资规模共计超过2,000亿元。

1、金融机构发行房地产项目收购债券

自2022年第一年以来,在政策的推动下,多家金融机构进行或计划发行房地产收购融资债务,发行规模为数十亿元至百亿元。浦发银行于2022年1月完成50亿元金融债券发行,是金融机构发行的第一个单一房地产项目收购债券,随后广发、平安、上海银行等相继进行收购债务登记发行。1月底,金融监管部门召集若干全国性AMC召开会议,研究AMC按照市场化、法治化原则参与风险投资企业资产处置、项目并购及相关金融中介服务,3月,东方资管、长城资管两家AMC也计划发行并购融资债务同时,发行的债券金额也较前期有所增加。

2、银行为房企提供收购融资授信额度

随着银行与房企战略协议加快签署,截止2022年3月底,房企获得银行并购贷款授信额度达到640亿元,是目前三种模式中更主流的模式。从参与的金融机构来看,招商银行不仅最活跃、最早介入,目前还给予房企收购融资授信540亿元。从获得信贷额度的主体来看,从初期的央企逐渐扩大到优质民营企业,碧桂园、美置业、旭辉集团等获得银行并购贷款信贷。

3、房企发行合并债券

2022年一季度,除招商水龙头、建设房地产和中国铁建房地产三家房地产企业成功发行合并债券外,首批股票、绿城房地产、华侨城股份等房地产企业也在债券发行流程中注册,但这些主体都是国资背景下的房地产企业,民营企业发行合并融资债务

(二)房地产收购融资资金使用特点

截至一季度末,参与房地产收购融资的房企以国有企业央企为主,特别是在收购债券发行方面,没有民营企业参与房地产。从资金使用角度看,并购;a参与融资的房企态度也很谨慎。

一是房企并购;a发行债务募集的部分资金为并购;a资金或并购;a仅用于偿还贷款,其余资金往往用于偿还自身债务和满足日常经营需要。例如,拟首次发行股票的60亿元小公开募集中的36.8亿元用于已发行公司债券的本金卖出,剩下的23.2亿元用于其他有息债务偿还和项目合并收购等监管许可用途;二是将部分房企发行的并购债务投向非风险房企优质项目。例如,招商水龙头将收购用途的全部募集资金投入一个旧改革项目(上海虹口区17街坊旧改革项目)。该项目是上海房地产和上海虹口区联合改造的首个旧改革项目,占地面积约3.73万平方米,上海房地产目前经营和财务表现均稳健,属于非风险企业。

第三,房企并购项目以更熟悉的自身合作开发项目为切入点。比如,美置业频繁承接整合、“救济”,收购花样年、雅居乐、正荣房地产、金科房地产等困难房企项目,都是美的置业联合开发项目。

三.房地产收购融资的影响

1、并购;A融资利用困难房企优质项目,保证项目顺利交付,增强购房者信心,帮助卖方回暖

困难住房企业由于融资连接不畅,存在项目停止、延期交货、甚至拖着烂尾的风险。优质房地产企业并购;A通过融资收购困难房地产企业优质项目,可以充分利用存量项目,保证项目建设进度和及时交付,消除购房者对项目老化的担忧,增强购房者信心,帮助卖方改善。

2、有利于优质房企拓宽融资渠道,加快行业洗牌

近两年来,房地产行业监管着力遏制行业无序扩张。2019年以来,以房地产贷款余额增速下降、房地产信托收缩、债券借贷新旧返还为主,特别是“三道红线”推出后,房企融资扩张速度明显受限。并购融资不属于“三道红线”,有利于拓宽优质房企融资渠道,增强行业低增长阶段承接保险房企优质项目的意愿和能力。从长远看,房地产行业虽然已过黄金期,但未来仍有较大需求,在当前市场环境下,优质房企通过接受并购以较有利的价格获得优质项目,增加项目储备,提高规模和市场地位将加速行业洗牌。例如,新希望地产将于2022年3月底以1.55亿元收购正荣地产广东佛山项目51%的股权,未售出价将项目折价约5折。

3、房地产并购融资可能成为化解行业风险的重要线索

截至2022年3月底,并购;a融资规模(包括拟发行的)超过2,000亿元,与风险房企债量(2021年风险房企债规模约2.5万亿)相比,并购融资规模仍然有限。但由于政策调控的调整、市场情绪的恢复和销售的恢复,未来将有更多的银行、AMC和优质房地产企业加入房地产并购融资行列,并购融资可能成为化解房地产风险的重要抓手。

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