头条:憋屈的碧桂园:前脚发行中债增担保融资,后脚信用资质再恶化
当下的房地产行业,最大的难题就是融资难。
【资料图】
还好,有几家所谓的优质民营房企,通过中债增担保融资,守住了行业的希望。
这其中,就包括了“宇宙房企”碧桂园。
9月16日,碧桂园通过中债增担保,成功发行15亿元中期票据。
就当下而言,这绝对是最大的好消息了。
然而,碧桂园还没来得及高兴,坏消息接踵而至。
就在近日,国际评级机构标普、穆迪,先后下调碧桂园信用评级。
一时间,碧桂园处于尴尬的境地。
发行15亿中债增担保中票,但持续融资更为关键
房地产行业太缺钱了。
尤其是今年以来,销售面持续低迷,叠加融资渠道未见明显回暖,这使得各家房企人人自危,部分房企更是深陷于债务危机之中不能自拔。
而这场行业寒冬,隐隐要降临在所谓的优质民营企业头上。
为了维护市场的稳定和信心,国家层面出台了一系列利好政策,行业信用融资也随即出现回暖迹象。
这不,“宇宙房企”碧桂园就于近日成功发行了一笔15亿元中期票据。
而此次融资最大的亮点,就是中债信用增进公司提供“全额无条件不可撤回连带责任保证担保”。
所谓“全额无条件不可撤销连带责任担保”,即当被担保对象发生违约后,担保方要全额、无条件、不可撤销地履行被担保人应尽的全部义务,可以视为是对债权人权益保障力度最强的担保措施。
而截至目前,已有旭辉控股、新城控股等几家房企,先后发行了中债增担保融资。
不过,作为“宇宙房企”,碧桂园此次融资的“排面儿”更大。
首先是利率方面,此次中期票据的最终票面利率为3.2%,比此前旭辉控股、新城控股等同类中票的票面利率还低,可以说是行业内最低的融资成本了;再者,此次中期票据的认购倍数2.86倍,足可以说明其在市场上的受欢迎程度。
所以说,这次融资,算是为碧桂园注入了强有力的信心。
然而,我们知道,房地产行业本身就需要巨额的资金作为支撑,而且开发周期很长。所以说,一两次融资并不足以解决房企缺钱这一难题。房企最大的顾虑,是融资活动能否稳定持续得推进。
就碧桂园而言,在今年5月份,彼时的碧桂园与其他2家民营房企成为示范性发债企业。在此利好消息的影响下,碧桂园成功发行了一笔5亿元的公司债券,利率为4.5%。
但是,又有谁能够想到,在这之后的4个月时间内,碧桂园再无任何一笔融资,直至此次中债增担保融资。
在此期间的7月27日,碧桂园为了筹集资金,只得通过配售8.7亿股新股,融资约28.27亿港元。
考虑到彼时碧桂园的股价已处于历史低值,而当时的配股还是以折价12%的方式进行,足可以证明,碧桂园是真的缺钱。
如今,虽然再获15亿元融资,但碧桂园来不及高兴。
毕竟,如果后续碧桂园仍没有稳定持续的融资活动,这15亿元换来的市场信心,转瞬即逝。
信用评级再遭下调,三四线城市风险敞口成隐患
果然,在此次融资之后不久,国际评级机构标普、穆迪就再次“唱衰”碧桂园。
9月19日,标普将碧桂园的长期发行人信用评级从“BB+”下调至“BB”,展望由稳定调整为“负面”。
9月21日,穆迪将碧桂园的企业家族评级由“Ba1”调低至“Ba2”,展望维持“负面”。
当然,对于本来信用评级调整,解读的角度不同,得出的结论也会大相径庭。比如,有媒体就宣传称,“BB”的信用评级,使得碧桂园仍然是民营企业中主体及债项信用评级最高的房企之一。
但是,面对当下复杂多变的行业形势,预期和前景对于房企而言,尤为重要。
在此次评级中,标普和穆迪都称,碧桂园的流动性依然充足。
但是,此次评级下调,反映的是碧桂园销售表现较预期弱,加上在市场环境困难情况下,其合同销售及利润将收缩,忧虑公司在未来12至18个月的流动资金及财务状况会进一步转差。
这和上文我们提到的融资情况,实际上是一回事情。
当下这笔15亿元融资,发行规模不大,并不足以检验碧桂园持续发行长期债务的能力。
简言之就是,当下能发行中期票据,并不代表后续能够继续发债融资。
标普和穆迪的顾虑也是,当下的碧桂园流动性依然充足,但后续财务状况可能出现恶化。
值得注意的是,自2020年以来,由于外部融资环境收紧,碧桂园的筹资性现金流净额持续净流出,使得其面临较大的再融资压力。
如此看来,碧桂园的偿还到期债务的重任,更多地落在了销售回款身上。
但是,根据数据,2022年前8个月,碧桂园实现权益销售额2440.8亿元,较去年同期下降39.37%。虽然碧桂园仍保持了龙头房企的地位,但根据标普预计,其在2022年剩余月份的合同销售额不会有实质性的恢复。
由此看来,碧桂园的销售回款情况,并不乐观。
而另一个困扰碧桂园的是,其销售表现更依赖于三四线城市,而这些城市的楼市恢复情况尤为缓慢。
标普就认为,碧桂园对较低线城市的风险敞口较高,于此类地区有66%的可售资源,在未来几个月里,该公司将继续面临更为疲软和波动更大的房地产需求。
回归到本质,衡量房企的成色,最终还是得看销售额。有了销售回款,房企才会高枕无忧。
而碧桂园虽然获得了15亿元融资,但只要销售面不加快恢复,“宇宙房企”头顶上的风险疑云,就无法消散。
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