焦点速读:国家队要下场买地产债了
作者|周智宇
编辑|张晓玲
民营房企融资得到了监管层的进一步力挺。
【资料图】
11月8日晚间,交易商协会发文称,在央行的支持和指导下,协会将继续推进并扩大民营企业债券融资工具(“第二支箭”),支持包括房企在内的民营企业发债融资。预计可支持2500亿民营企业债券融资,后续也会视情况进一步扩容。
具体来说,是由央行再贷款提供资金支持,委托专业机构在市场化、法制化原则下,通过担保增信、创设信用风险缓释凭证、直接购买债券等方式对民企进行支持。
也就是说,在继续支持民营房企发债的基础上,央行甚至会直接下场,拿钱给机构来购买房企债券。这表明了监管机构对于修复民营房企信用的信心、决心。
市场对此积极反应,11月9日,房地产板块放量大涨,旭辉、龙光、新城发展和碧桂园等在香港上市的房企股价涨幅一度超20%,A股市场上阳光城、金科股份和中南建设涨停;地产债券也掀起临停潮,包括碧桂园、金地和龙湖在内的房企,旗下多只债券大涨,触发临停。
有机构人士认为,相比过去一段时间里支持民营房企发债的表态、动作,直接购买债券的方式无疑是最刺激投资者情绪的一项,这表明监管机构意识到目前地产债券波动对市场的影响,接下来会在债券市场上率先出手稳信心。
中金信用则指出,对比此前国常会、央行的表态,此次新增了“直接购买债券“方式。虽然协会发文未明确是在一级还是二级市场买债,不过为了稳定市场,二级市场买债的可能性更大。一级市场买债不像担保增信、创设信用风险缓释凭证能起到杠杆撬动作用,融资支持意义会弱一些。
从市场情况也可以看到,当下房企信用陷入了预期自我实现的怪循环。在房企股、债出现异常波动下跌后,市场也会挖掘出房企在项目或财务上的问题,最终导致房企出险。过去一年,阳光城、融创和旭辉皆是如此。
对于民营房企信用的担忧,也导致民营房企融资渠道不断收窄,机构抽贷现象依旧不断。民营房企的融资市场已然失灵。
虽然有中债增担保发债,但中债增担保发债需要有抵押物,或者找机构进行反向担保。考虑到发行费用、担保比例等问题,房企也不会将中债增担保发债作为首选项,导致目前中债增担保发债在量上与过往公司债发行不成比例。截至目前仅有6家民营房企发了68亿债。
并且随着旭辉的出险,市场原有公认的安全边界也被打破。甚至近期,投资者的担忧情绪也进一步弥漫至保利发展、中海和华润置地等央企、国企。过去一个月里,这些龙头央企、国企的股价也动辄打了七折,但这些房企并未出现信用风险。
而房企存量债券无休止的下跌,也导致二级市场上的波动影响到了一级市场发债。
一名香港投行人士表示,因为美元债信心低迷,年初时连国企背景的房企发行美元债,都要借助不可撤销的备用信用证(SBLC),如今民营房企的境内债市场和当时很像,如果不稳住二级市场,一级市场上发债依旧会很难。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为,目前针对民企的信用风险预期存在非理性的成分,存在一刀切的现象。导致一些问题不大、甚至是健康的企业也陷入了无谓的失血中,这个时候就需要政策及时介入。
这也使得央行带队下场买债,和之前在一级市场上想办法加大融资力度截然不同,这是通过买债的举动,平稳二级市场价格,稳固投资者对债券市场的信心,并进一步修复一级市场,让房企能够顺利发债。
想象一下,一边是几万块就能将十亿元债券价格折半,另一边是怀揣着至少2500亿元的“国家队”,过去一年里在债券市场上的多空之战,已然就要落下帷幕了。
在此之前,包括金辉、雅居乐和新希望地产在内的21家民营房企也和相关部门开会,接下来也会有更多的房企通过中债增担保发债,涉及金额约200亿元。龙湖、美的、新城、碧桂园、旭辉集团、卓越集团等房企也正推进第二轮中债增担保债券发行。得到支持的民营房企范围越来越广。
有龙头民营房企融资部门人士表示,监管对民营房企融资的呵护之意明显,接下来融资也能好很多,不过房企还是要保持现金流的底线思维,能否穿越周期,依旧要看销售,要看内生现金流改善。
中信证券陈聪认为,如果后续政策能有效带动房地产销售,预计未来地产债净融资和利差情况或将改善,地产信用也将迎来新起点。
接下来,随着融资逐渐被拉回正轨,房企也能修复信用,在土地市场上的投资也会更加进取一些。这也有利于提振购房者的信心,房企也会从眼下的冬季里走出。
关键词: 国家队要下场买地产债了 民营企业债券 旭辉集团
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