速读:珠海高新区探索盘活存量土地 “国企+村集体”共建5.0产业新空间
一边是雨后春笋般涌现的高标厂房,一边是极度紧缺的土地资源。如何深挖盘活存量土地潜力?珠海高新区探索出颇具借鉴意义的“永丰模式”。
(资料图)
去年以来,珠海高新区充分运用市场规则流转村集体土地,以唐家湾镇永丰股份合作公司集体资产和土地资源参与5.0产业新空间建设作为试点,携手区属国企高新建投公司共同打造“港湾7号·智造超级工厂”高标准厂房产业集群,让“沉睡”的土地资源“活起来”。
村集体经济实现“强筋壮骨”,是实施“百县千镇万村高质量发展工程”的题中之义。珠海高新区正以“永丰模式”破题高质量发展,“唤醒”更多土地资源蝶变升级,提升存量土地资源效能,让县镇村发展的短板转化为高质量发展的“潜力板”。村企合作
让“沉睡”的土地活起来
近两年,一个个5.0产业新空间在珠海高新区拔地而起,全区将在两年内释放超300万平方米的优质产业空间。优质的载体空间是产业发展的“沃土”。想要不断拓展产业发展新空间,土地要素保障至关重要。
去年以来,珠海全面展现推进“产业第一”的决心,提出2022年全市要拿出超过7000亩“熟地”,其中珠海高新区要准备1000亩以上。根据部署,珠海要在“十四五”末期整备“熟地”3.5万亩。
“去年,我们全面梳理了珠海高新区的土地资源,发现立即可用于产业建设的‘熟地’还不到900亩。”珠海市自然资源局高新分局局长徐旅雄说,如何深挖盘活存量土地潜力,成为摆在高新区产业高质量发展面前的一大难题。
加速推动5.0产业新空间建设,势在必行。珠海高新区大胆探索,走出了一条“向存量土地要空间”的新路子。
“去年初,区党工委领导带队调研时,我们提出希望借助区管委会的力量,对村集体现有的工业厂房基础设施进行更新,提升村集体经济收益。”珠海高新区唐家湾镇永丰股份合作公司董事长林顺有说。
据了解,永丰股份合作公司是永丰社区(原永丰村)的村集体经济组织,村集体资产中有一批始建于20世纪90年代的旧厂房,基础设施早已破旧不堪,亟待更新升级。除这片低效用地之外,村集体剩余的留用地位置零星分散,基本处于闲置状态,土地利用效率极低。
一边是产业发展带来的土地资源供不应求,另一边是闲置、低效用地长期存在。面对土地资源“紧缺”和“沉睡”双重难题,永丰社区主动求变的积极姿态,为珠海高新区盘活存量土地资源打开了“突破口”。
去年4月29日,高新建投与永丰股份合作公司签约合作,双方就永丰社区村集体留用地进行合作开发,通过整体统一规划、连片建设,将零散的低效用地整体盘活,打造湾区新型超级工业社区——港湾7号·智造超级工厂。
据悉,这也是目前珠海首个最大的村集体土地流转项目。根据合作意向,高新建投对永丰社区村集体留用地以土地流转、物业分成的方式合作开发,并引入“工业邻里”和“工业上楼”理念,为珠海高新区产业高质量发展拓展更大空间。
同年5月,港湾7号·智造超级工厂举行开工仪式暨高标准厂房合作伙伴签约仪式。同年10月,港湾7号一期、二期实现封顶,整体招商签约率达100%。今年1月9日,港湾7号·智造超级工厂正式开园投产,仅用半年时间就做到了“开工即签约、封顶即招满、开园即投产”,成为全市首个实现“开园即投产”的5.0产业新空间项目。先行先试
为村级集体经济“强筋壮骨”
如果说,一年内完成土地盘活、项目建设和招商签约等多项“大动作”,处处彰显出“高新速度”和“高新效能”,那么,成功推动目前全市最大的村集体土地流转项目参与5.0产业新空间建设等诸多创新实践,无不体现“高新担当”。
据介绍,永丰股份合作公司与高新建投双方约定“土地流转+物业分成+统一运营”的合作模式,即由永丰股份合作公司出让村集体留用地的使用权,高新建投出资建设并开发运营。
根据合约,永丰社区村集体建设用地流转后总建筑面积超12万平方米,拟订一类工业用地容积率3.0,土地流转合作年限整体50年,其中商业商务年限40年,开发建筑规模约37.5万平方米。合约期内,高新建投将针对村集体分成实物物业,然后采取整体协商返租的形式与高新建投分成物业统一运营。合作期满后,高新建投将所有用地及地上建筑物无偿移交给村集体。
“这种全新的合作模式与传统的‘一竿子’土地买卖不同,它既可以让村集体获益,也保留了我们的土地资源,让我们的子孙后代也能共享产业发展的红利。”永丰股份合作公司股民陈永娟说。股民的这份赞许也反映在行动中,永丰股份合作公司全体股民对这个合作项目的表决通过率高达94.21%。
事实上,如果按照传统的城市更新项目或者“工改工”模式推进,建设方可以获得大部分土地产权。“我们之所以没有采取这种传统的合作模式,归根结底还是为了确保村集体的利益最大化。”高新建投公司副总经理奚达生说。
“并且,我们与村集体以‘物业分成’的方式推进合作,也是为了让股民‘手中有实物’,心里更踏实。”奚达生说,项目建成后将按合约比例对村集体进行物业分成,高新建投再以参考市场水平的租赁标准对村集体物业进行协商返租,确保村集体租赁收益符合市场水准。
根据测算,永丰社区村集体留用土地经过流转后,建筑面积将由原来2万平方米增加至12万平方米,物业租金价值预计将由每年320万元提高至每年3000万元。“太开心了!原来我们每年分红最多只能拿5800多元,等建成后预计每年可以分到2万多元。”陈永娟激动地说。
在许多业内专家看来,这项探索不仅保证了村集体经济的长远收益,还可以促进村集体资产保值增值,让村民实现增收致富,通过“输血、造血、活血”进一步壮大村集体经济。广泛复制推动实现
“村村有物业”
“许多附近村民和村集体对这种合作模式都表示羡慕,也在跃跃欲试希望促成合作落地。”饮得“头啖汤”的林顺有对此颇有自豪感。
笔者梳理发现,通过盘活永丰社区这一试点案例,珠海高新区在探索盘活存量土地资源领域蹚出了一条“高新路径”。
快,是推动发展的先决条件。“从推动永丰社区村集体土地使用权流转到调整土规、控规和行政审批等流程,我们至少提前了半年。”徐旅雄说,去年以来,珠海高新区实施了一系列政策措施以及流程创新再造,实现了从“项目等土地”到“土地等项目”的深刻转变。
坚持“让利于民”的理念,成为持续壮大村集体经济的“润滑剂”。在永丰模式探索中,区属国企放弃以城市更新获取物业产权的做法,并大胆提出“土地流转+物业分成+统一运营”这一思路,让该项合作频频赢得群众“赞成票”。
不仅如此,该项目在规划开发上也坚持构建产业新生态,将打造珠海首个“产业新社区”,配建5400套产业工人宿舍、中小学以及功能完备的工业邻里中心,致力于通过完善生活服务配套,践行“让在珠海的产业工人‘有业有住有家’”的美好愿景。
“‘区属国企+集体经济组织’共建5.0产业新空间的模式创新,将为珠海高新区13个旧村集体经济组织提供制度创新经验。”珠海市唐家湾镇党委书记李清涛介绍,目前珠海高新区碎片化散布的土地空间约有600公顷,且开发利用与产出低效,往后这些“沉睡”土地将拥有更广阔的发展空间。
今年珠海市政府工作报告指出,要全面铺开“村村有物业”工作,加快落实“百县千镇万村高质量发展工程”。根据部署,珠海高新区将复制推广永丰社区模式,今年新建改建超18万平方米的“区属国企+集体经济组织”合作共建科技园区。
珠海高新区有关负责人表示,这一模式在更深层次上体现的是践行制造业当家、产业第一,深挖存量土地潜能,盘活处置低效用地,节约用地,宝地宝用的理念,将成为弥补当前全区产业增量用地空间资源不足的一项重要举措。
一花独放不是春,百花齐放春满园。当前,广东省上下正加快落实“百县千镇万村高质量发展工程”,实现城乡区域协调发展,必须要齐头并进、集中发力。随着“永丰模式”在珠海高新区的广泛推广,越来越多的村集体将会因此而受益,共同书写高质量发展这篇大文章。
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