中国奥园进入后千亿时代,开始传递出“降速”信号
自2019年首次突破千亿之后,25岁的奥园,开始传递出降速的信号:降负债、控现金流,最直观的表现就是新增土储出现下滑。记者注意到,在8月23日业绩会前披露的中报,缺少了新增土储这一数据指标,更加强调城市更新货值的份额。业绩会上,奥园管理层也多次提及旧改“成果”。“于2021年6月底,奥园拥有超过70个城市更新项目,预计提供可售资源7543亿元。计入城市更新项目后的总货值约13482亿元,远超于奥园总货值的5939亿元。”进入后千亿时代,奥园竖起了旧改大旗。
毛利率水平持续维持在25%
中国奥园1996年成立于广州,2007年在香港上市。上市之后,其业绩规模一直保持“低调”,直到2013年才“压线”迈入百亿关口。彼时,中国奥园实现合同销售额约100.38亿元,同比增长91%。此后两年,其销售额一直在百亿徘徊。
2016年,中国奥园开启“跨越式”增长。年报数据显示,2016—2018年,中国奥园合同销售额分别为256亿元、455.9亿元、912.8亿元,同比分别增长68.8%、78.09%、100.22%。2019年,中国奥园首次破千亿,成为千亿房企的一员。可以看出,从百亿销售到千亿规模,中国奥园仅用了4年时间,扩张速度可见一斑。
自2019年首次突破千亿之后,奥园正式进入后千亿时代,但与千亿前的“跨越式”增长不同,无论是在业绩表现,还是在管理层态度方面,奥园正在传递出“降速”的信号。
2021年上半年,中国奥园实现物业合同销售额约人民币675.8亿元,合同销售面积约596.3万平方米,同比分别增长33%和17%,平均售价约每平方米人民币11333元。
财务指标方面,2021年上半年奥园实现收入325.1亿元,同比增长15%;期内净利润28.4亿元,净利润率为8.7%;期内毛利81.3亿元,同比减少1.84%;毛利率为29.3%,约下降4.3个百分点;归属股东净利润20.89亿元,同比减少13.55%。
对于上述业绩变化,在今日的业绩会上,中国奥园集团执行董事、联席总裁陈志斌回应称,毛利率水平虽有下降,但上半年仍维持在25%左右,未来奥园的毛利率将持续维持在25%。未来公司的投资拿地也将执行这个标准,短暂变化是受到市场波动的影响。今年上半年奥园的核心利润率为8.8%,对比去年全年基本上也是维持持平,有信心今年全年不低于去年的水平。
“消失”的新增土储指标
贝壳研究院高级分析师潘浩表示,依照“三线四档”融资新规,中国奥园剔除预收款后的资产负债率为78.9%,净负债率为80.7%,现金短债比为1.35。由此,中国奥园2021年中期指标一项超阈值,保持“黄档”行列。
谈及“三道红线”应对策略,陈志斌也回应称,将通过促回款、调节奏、降成本、快交付等举措,未来三年均实现正向经营活动净现金流,达到降低负债、增厚净资产的目的。至2022年底,奥园将实现“三条红线”全面归于绿档。其中,有息负债今年内预计降低10%-15%。
陈志斌在会上表示,奥园今年通过积极的稳增长降杠杆举措,有息负债预计年内降低10%-15%,争取降低到1000亿元以下。截至6月30日,奥园有息负债额度为1113亿元,已经较年初降低36亿元。与此同时,陈志斌也透露,公司年购地预算控制在当年合同销售额20%以内,以销定投,保持审慎购地。
面对“三道红线”压力,奥园在降负债、控现金流方面积极运作,而这也导致其新增土储出现下滑。
记者注意到,此次奥园的中期业绩报告,缺少了新增土储这一数据指标。不过这一数据指标,也在业绩会上给出了答案。“奥园2021年上半年新增可开发建筑面积约107万平方米,权益比65%,权益地价约人民币42亿元,新增可售货值逾人民币178亿元。”对比来看,2020年上半年,奥园新增建筑面积约695万平方米。
对于上半年拿地和土地市场,中国奥园集团执行董事、联席总裁马军表示,长期以来奥园获地方式主要还是靠收并购,以及旧改项目转化。今年上半年,奥园在拿地策略上也关注到集中供地市场,整体来看,土地市场整体溢价率比较高,土地成本明显提高。
马军补充道,公司运营高度关注“三道红线”达标情况,未来在拿地上将更多专注旧改转化,预计全年土地购地金额不超过300亿元,下半年会适时观望土地市场的拿地机会。
未来四年“旧改”预计转化可售货值2420亿元
城市更新已经成为奥园土储转化的重要一环。
在23日的业绩会上,奥园管理层多次提及旧改“成果”。截至2021年6月30日,奥园拥有逾70个不同阶段的城市更新项目,预计提供可售货值约人民币7543亿元,其中大湾区占比约99%。其管理层也透露,2021年至2024年预计转化“旧改”可售货值约2420亿元。
据了解,今年上半年奥园城市更新实现转化货值135亿元,预计今年全年也在400亿元左右,包括珠海翠微村项目的首期转化,以及广州增城南坣村等等。
“截至目前,奥园计入城市更新项目后的总货值约13482亿元,远超于实际土储总货值的5939亿元。”进入后千亿时代,奥园竖起了旧改大旗。
地产分析师严跃进表示,与土地招拍挂不同,旧改项目毛利水平要更高。尤其是在集中供地之后,各房企之间竞争难度加大,利润水平普遍被压缩,“高毛利”产品被格外关注。不过目前国家政策也对此有相关指导,旧改领域的玩家不会出现盲目“扩张”。
记者了解到,今年8月,住建部出台了《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知(征求意见稿)》,核心思想就是“防止大拆大建”。
政策会对发力旧改的奥园带来哪些影响?中国奥园执行董事、行政总裁郭梓宁向记者回应称,有关城市更新防止大拆大建的新规政策,是推动城市更新向渐进式、可持续模式转变。奥园一贯倡导有机更新,即注重历史文脉传承、完善公共配套、植入新兴产业的系统性更新策略,契合国家政策导向。
据郭梓宁介绍,奥园在旧改方面,以旧村、旧厂改造为主,不涉及老城区旧城改造,拆建比等符合政策要求。同时在增建方面,配建公共服务设施,提升片区功能品质。在安置方面,尊重居民安置意愿,采取就地安置。
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