房企债券融资步调加快 未来行业并购交易或呈上升趋势

近日央行与银保监会联合印发通知，鼓励银行业金融机构做好重点房地产企业风险处置项目并购的金融支持和服务。在此之前，证监会曾公开表态，支持优质房地产企业发行债券，资金可用于出险企业项目的兼并收购。而大型优质房企已于近期启动相关债券发行工作。比如，招商蛇口等企业计划近期在中国银行间市场交易商协会注册发行并购票据，募集资金用于房地产项目的兼并收购。业内人士表示，在这一融资环境下，不仅可以推动行业整合，加快企业间的优胜劣汰，也将帮助个别风险暴露企业解决信用问题。

稳妥开展房地产并购贷款

日前，中国证券报报道称，近日人民银行和银保监会联合印发《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》(下称《通知》)。《通知》明确，银行业金融机构要按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则，稳妥有序开展房地产项目并购贷款业务。《通知》的核心有两点：一是收购对象是出现风险和经营困难的大型房地产企业的优质项目;二是收购主体自身条件要好，否则有可能拖垮优质房地产企业。

“若某个房地产企业无法继续经营，那么其他房地产企业就会将该企业收购或者购买该企业的项目。目前有少数房地产企业出现了风险事件，做好这些大企业在退出过程中的风险化解工作至关重要，项目并购就是其中一项重要手段。”有分析人士表示，这也是此次人民银行和银保监会出台《通知》的意义所在。

《通知》还提出，积极提供并购的融资顾问服务。鼓励银行业金融机构发挥客户和网络渠道优势，整合信贷、投行、金融市场的业务资源，提供融资顾问服务。同时，加强与证券公司、会计师事务所等第三方机构的合作，匹配并购双方需求，提高并购成功率。

实际上，早在12月初，监管部门就表示会合理发放并购贷款。银保监会新闻发言人日前在答记者问时表示，现阶段，要根据各地不同情况，重点满足首套房、改善性住房按揭需求，合理发放房地产开发贷款、并购贷款，加大保障性租赁住房支持力度，促进房地产行业和市场平稳健康发展。

房企加快债券融资步调

多重利好信号释放的背景下，房企债券融资步调明显加快。12月以来，碧桂园、重庆龙湖等多家房地产企业宣布启动发行中期票据、供应链ABS(资产支持证券)等。

日前，中国银行间市场交易商协会非金融企业债务融资工具注册信息系统显示，碧桂园境内主体碧桂园地产集团有限公司计划在银行间债券市场注册发行50亿元中期票据，相关注册申请已获受理，进入预评环节。这是碧桂园地产集团有限公司首次在银行间市场交易商协会申报注册中期票据。

无独有偶，龙湖集团发布公告称，公司间接附属公司重庆龙湖企业拓展有限公司已于12月7日及8日公开发行一笔中期票据，发行规模不超过10亿元。这是该公司2021年度公开发行的第一期中期票据。

此外，保利发展成功发行2021年度第四期中期票据，发行金额20亿元，票面利率3.55%，发行期限为5年;与其规模相近的中海则在发行29亿元公司债后，再拟注册发行三期总计100亿元的中期票据。

除中期票据外，此前招商蛇口、金地等房企的ABS产品也在交易所获批发行。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，类似政策具有积极的意义，一方面给很多机构和企业提供了更多的金融支持和宽松环境，有助于借并购实现更好的项目扩展。另一方面，类似收并购下，一些问题房企的项目可以获得更好地消化，有助于促进此类企业项目的去化，也加快资金的回笼，防范房企经营问题的扩大。

还有业内人士表示，未来万科、华润、中海等优质房企同样有机会参与到发行并购债券中来。从财务指标来看，2021年上半年，万科持有货币资金1952.2亿元、有息负债总额2687.1亿元，较去年同期基本持平;净负债率仅20.2%。而华润、招商、中海三家的净负债率也同样维持在行业低位。在“三条红线”的限制下，这类企业相对更有能力完成对一些优质项目的收并购。

行业重塑形成良性循环

事实上，自2020年三季度“三道红线”政策实施以来，房企对接手债务风险颇高的项目特别敏感，行业收并购交易规模呈现出持续大幅下滑趋势。据Wind数据，2020年三季度到2021年三季度期间，房地产开发项目的季均交易规模191.58亿元，较往年大幅降低。业内人士表示，随着近期政策密集出台，预计未来行业并购交易或呈上升趋势。

易居中国执行总裁丁祖昱认为，优质房地产企业通过发行债券用于兼并收购，将推动行业整合，加快企业间的优胜劣汰，对于行业重塑是一种良性循环。此外，合理的债务重组、并购支持、再融资政策也将帮助个别风险暴露企业解决信用问题。

“整体来看，虽然当前融资环境已有回暖，但分化现象愈发明显。优质房企无疑更具有融资优势，而负债较高的民企再融资难度依然较大。”丁祖昱表示，优质房企具备发行并购债券的优势，无疑将进一步推动行业整合。

关键词： 房产企业 债券融资 行业并购 行业整合