每日精选：惠誉确认越秀地产“BBB-”长期外币发行人评级 预测其今年合同总销售额下降10%

中华网财经8月3日讯：惠誉确认越秀地产股份有限公司的长期外币发行人违约评级（IDR）为“BBB-”，展望稳定。

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惠誉还确认了越秀地产的高级无抵押评级，由越秀地产子公司卓裕控股有限公司发行、越秀地产担保的MTN计划评级，以及由子公司卓裕控股有限公司和泓景有限公司发行、越秀地产担保的未偿票据评级为“BBB-”。

惠誉评定越秀地产的独立信用状况为“bb”是基于，越秀地产的杠杆率适中，在行业低迷时期的合同销售具备韧性，以及由于其为国有企业，具备充足的流动性和强大的融资渠道。上述因素抵消了其较小的规模和较低的多元化程度。

根据惠誉标准下的“母公司强子公司弱”方法，对越秀地产的SCP上调两个子级得出评级。惠誉评定越秀地产与越秀集团之间法律层面的关联性为“弱”、运营层面和战略层面的关联性为“中等”。惠誉相信，政府对越秀集团的支持将流向越秀地产，因为越秀地产是越秀集团的一个组成部分，在广州地铁扩建和城市更新中发挥着重要作用。

战略关联性“中等”，越秀地产是越秀集团的核心子公司之一，约占其EBITDA总额和所用资本的40%。越秀地产得到广州市政府的支持，与广州其他国有企业合作合作使用土地资源。广州另一家国有企业广州地铁（Guangzhou Metro）是越秀地产的第二大股东，持有19.9%的股权，这加快了越秀地产对地铁沿线项目的收购。

运营关联性“中等”，越秀地产和越秀集团在金融服务、交通基础设施和农业领域的其他业务之间的经营重叠范围有限。然而，越秀地产的五位执行董事中有三位来自越秀集团的管理团队，两者的管理水平和品牌重叠度很高。此外，惠誉认为品牌声誉对于维护整个越秀集团的客户信心和银行关系至关重要。

此外，惠誉表示，2022年上半年该公司合同销售额同比增长3%，达到490亿元人民币，跑赢同期内销售额下滑的市场表现，这是由于该公司推出了质量较高的项目，其中许多项目位于广州市中心，以及由于其国有企业地位而增强的购房者信心。

惠誉预测，在惠誉的评级案例中，越秀地产的合同总销售额将在2022年下降10%至1040亿元人民币，这意味着下半年的销售额将下降19%。惠誉认为这一预测已足够保守，因为中国房地产市场的销售额增长在2021年下半年开始放缓。相比之下，管理层的目标是销售额达到1235亿元人民币。

2021年财务透明度和现金回款保持稳健，2021年的隐含现金回款率为64%。惠誉预计2022年的基础现金回款率将保持较高水平，因为向购房者提供的更优惠付款条件被宽松政策和加快批准抵押贷款带来的益处所抵消。

惠誉预测杠杆率将远低于45%，若高于这一水平，惠誉将考虑采取负面评级行动。惠誉认为，越秀地产拥有相当庞大的土地储备，使其能够在土地收购方面保持纪律。2021年底，越秀地产的杠杆率保持稳定在32.0%（2020年底为31.3%）。该公司61%的销售收益用于土地收购，2022年的预算约为40%。根据管理层的指引，惠誉假设2022年40%的销售收益将用于土地收购。

惠誉认为，越秀地产作为一家国有企业，其经营业绩具有韧性，因此继续拥有强大的融资机会。2022年上半年，越秀地产分发行了四期合计72.5亿元人民币的在岸债券，利息成本为2.9%-3.8%，用于为到期的在岸债务再融资。2021年越秀地产的平均融资成本为4.26%（2020年：4.62%），惠誉预计越秀地产的融资成本将保持较低水平，因为该公司可以获得低成本的境内融资。

2021年越秀地产房地产开发业务的毛利率为22%，低于2020年的24%。最近合同销售的毛利率约为20%，管理层预计将保持在这一水平。尽管由于行业疲软，公共土地市场的竞争激烈程度下降，但关键城市的优质土地仍然供不应求，管理层预计，在价格设有上限的情况下，利润率不会提高。

关键词： 越秀地产