正荣地产召开投资者电话会 复盘危机与披露化债方案

21世纪经济报道记者唐韶葵 上海报道

2月23日，正荣地产（06158.HK，简称“正荣”）召开投资者电话会。正荣地产董事长黄仙枝，执行董事兼副董事长刘伟亮，执行董事、常务副总裁李洋，执行董事兼CFO陈伟健以及财务负责人康弘等集团高管列席会议，就旗下离岸优先票据拟交换要约和同意征求作出答疑。

正荣管理层表示，如果本次交易无法顺利完成，只能通过其他的方式解决债务问题，考虑整体的债务重组。这样的结果显然对债权人、公司的不确定性因素都会更高。

黄仙枝表示，“希望能够得到广大投资人的理解，能够在非常时期一起同舟共济，共同渡过眼前的难关”。

正荣表示争取在2023年到期之前改善流动性紧张局面，目前已安排部分资产出售，所得资金将用于偿债。预计上半年可以完成30到40亿左右规模的资产盘活处置。

消息一出，当天正荣港股收报0.79港元，涨8.22%，盘中曾一度涨约15%至0.84港元。

通过此次投资者会，正荣向外界传递了公司运营现状、筹资进展等信息，并对债权人明确表态不“躺平”，争取用一年时间走出经营困局。

一年之约

正荣管理层表示，短期内，正荣没有办法弥补现金流和到期债务之间的巨大缺口，这也是寻求一系列票据展期的主要原因。通过债务展期，正荣预期在一年内稳定经营，恢复流动性。

境外美元债的交换要约以及同意征求仅是正荣债务展期计划当中的一部分。正荣希望2022年到期的大部分母公司层面发行的债务都能协商展期。除美元债之外，公司还将计划和其他境外债包括ABS和银行贷款的债权人协商达成类似的展期安排。对于一些有底层资产的ABS等其他债务，正荣会考虑执行方式落地手段的差异，同时在整体境内外平等的前提下进行展期的同意征求。

陈伟健透露，目前公司在境外的负债大概接近40亿美元。其中今年到期的本金加利息大概有15亿美元。

因此，正荣希望与债权人达成一年之约，利用这一年时间强化经营和资产处置回收现金流，同时迎接政策的好转。一个事实是，房企妥善解决整体债务，也较符合债权人的长期利益。

复盘现金流遇阻

正荣管理层首先与债权人复盘了公司现金流是如何收窄的。对于债权人关于公司现金流在一个月期间内发生这么大的变化的质疑，康弘表示，今年1月份的公告是基于当时公司资金的铺排计划。非常遗憾的是，在过去的一两个月，整个公司的现金收支与预期相差极大。

正荣在2022年前两个月到目前为止的整体销售不及预期，这也是行业基本情况。正荣1月份销售金额同比下降了约30%。更为关键的是，正荣前两个月的融资放款不如人意，净流出加剧。比如一月份还款接近55个亿，但仅融资14个亿。其中包括西安、广州等多个地方开发贷融资都落空，整个融资净流出40多亿，比去年年底的原计划相差20个亿。

春节前适逢企业工程款以及其他支出的支付高峰，正荣1月份支出比平时高出了将近15亿。整个1月份的整体现金流流出约81亿。超出预期50亿。

以上种种对正荣原来的资金计划造成极大影响。

另外，有些地方的资金监管力度不断收紧，导致企业项目层面以外用于偿还债务的资金非常有限。正荣亦面临这样的局面。“2月初，我们整个可用的资金占到总资金约5%左右，受限比例高达95%。”正荣管理层表示，这样的情况至今仍没有看到转机。据透露，进入2022年，正荣每个月只有大概两个亿不到的资金回流。

因此，正荣指出，目前的方案是公司能够拿出来的最好方案。“公司也研究过各种债务的解决方案，但是公司债务结构非常复杂，只能通过短时间的本金展期才有可能维持利息的正常支付。这也是对各方来说一个最优的方案。”康弘表示。

化债进展

对于未来一年的化债计划，刘伟亮指出，节后个别城市的房贷首付政策有所下调，如果这种形势能持续下去，尤其是在合理范围内对融资管控的调整，对于正荣稳定2022年经营局面也有帮助。

刘伟亮预判，楼市将有以下的变化：

首先，放松监管资金可以直接释放项目层面的现金资源，增加公司的可用资金，显著地改善企业的流动性来保持项目付款施工。

其次，项目融资的合理需求如果能得到满足，能帮助项目正常开发建设，减少对企业全局的资金占用，进一步有利于顺利开盘和加速销售，有助于销售资金的回笼。

正荣管理层也很坦诚地指出了当下房企化债普遍面临的局面：如果金融机构能够在还款端给予适当弹性，在当前的环境下，有利于缓解短期集中还款的压力。项目层面有更多时间争取销售回款，回笼资金，有助于整个现金流的稳定。

如果债权人包括美元债持有人能接受此次交易，正荣表示，未来一年内，从以下几个方面增加现金以保证债券兑付：

第一，在途资金的回笼以及受限资金的释放。

2月，正荣有接近120亿应收账款。随着政策的适度放松，有可能会释放一部分受限资金补充流动性。

第二，加快销售和资金回笼。

截至2月初，正荣预计剩余的权益货值大概有1300亿以上，基本上分布在南京、苏州、福州等这城市。正荣拟通过加快销售资金回笼来保持生产经营以及资金的回笼。预计3月销售会有改善。正荣主要布局在一二线和强三线城市，整体资产的流动性比较好。据刘伟亮透露，目前已有超过70个项目复工。

第三，出售资产“回血”。

目前，正荣手握近100亿的自持物业，扣除掉当前20亿融资和再投入的30亿，按照公允价值计算的净价值约40到50亿左右。这些项目都在正荣的出售列表内。

正荣目前明确要保交付，通过快速销售，有效改善流动性。在减少负债规模的前提下，推进部分项目的转让，争取在2023年到期之前改善整个流动性紧张的局面。

据介绍，正荣目前已梳理了一批合作项目和投资性物业。合作项目主要是与合作方以及国央企进行洽谈股权转让的事宜，预计今年上半年可以完成30到40亿左右规模的资产盘活处置。

作为排名行业20名左右的房企，正荣陷入资金困境的现状与化债方案颇具代表性，对后来者也具有借鉴意义。

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