三月房地产债券市场报告·观点月度指数
摘要:新债市场民营企业数量增加,稳健经营将是融资的重要砝码;新房交易市场疲软,后续关注因城施策。
(报告期2022.02.23-2022.03.21)
观点指数3月地产信用债净融资额半年来首次回归正数,募集资金239亿元,较上月大幅度上升。
新发债权融资工具45只,募集资金超596亿元,环比上升115%。其中涉及发债的民营企业数量有所增加,包括绿城、美的、金地、金科以及滨江等。滨江今年以来连续三个月都参与到新债市场中,合计募集资金35亿元。
出险企业中,阳光城流动性接近枯竭,目前正面临债务重组。同样,龙光因负面消息,资金流动出现问题,短期内具有较大偿债压力。
数据显示,新房市场交易需求疲软,房地产行业供需托底政策或需加速推进。
一级债券市场活跃,净融资额转正
3月地产信用债净融资额半年来首次回归正数,净融资额239亿元,较上月大幅度上升。期间一级市场,新发债权融资工具45只,募集资金超596亿元,环比上升115%。
数据来源:Wind 观点指数整理
据观点指数统计,覆盖重点企业中,本轮参与境内债券一级市场的房企有14家,新发信用债合21只,规模超283亿元,环比上升103%;新发债以中期票据为主。
数据来源:Wind 观点指数整理
从本轮发行人性质来看,国资背景企业依旧是债券市场的中坚力量,占比64%。
不过由于本轮基数大,参与债券融资市场的民营企业数量增加,包括美的置业、绿城、金科以及金地。
其中滨江是民营企业中在一级市场最为活跃的,今年以来共参与了3轮债权融资,4只新发债券规模超35亿元。
数据来源:观点指数整理
房企债务期限结构改善,后续仍需关注管理问题
按融资目的进行进一步划分,月内有15只新债用于偿还旧债,8只债券用于项目建设,其中建发集团发行的中期票据(并购债)中有4.6亿元将安排用于收并购,10.7亿元用于项目建设。
借新还旧的企业中,4家企业合6只新债相对旧债票面利率上升,即融资成本相对增加;4家企业合5只新债相对旧债票面利率下降,缓解了流动性压力和减少财务费用对利润的挤压。
不过,本轮融资以还本付息或是回购旧债的新债,年限普遍较长,超过3年期限的占比93%,有利于优化企业的债务结构。
数据来源:观点指数整理
从企业角度分析,近年来受宏观调控、高成本地价结转等因素影响,发债企业的毛利逐渐下滑,其中美的、金地以及建发下滑比较明显。
随着规模扩大,房企的合联营企业明显增多,与关联方的交易规模提升。
绿城对关联方的应收款计提损失较大(1H 2021数据),对企业的净利润造成侵蚀。金地的关联方应收款同样较大,不过目前计提减值较小。对于与关联方交易规模较大的企业,需要警惕未来的合联营企业的经营状况,以免造成坏账而影响企业利润以及信用状况。
数据来源:企业公开资料,观点指数整理
同样,随着美的置业业务规模的扩张,企业拟建、在建项目持续推进以及维持较大规模的新增土地储备需求,未来或面临着较大的资本支出压力。
数据来源:企业公开资料 观点指数整理
此外,部分房企如金地、美的、绿城等均面临着有较大的集中兑付压力,而能够在债券市场进行融资可以很大程度缓解流动性压力,保证项目的进展和转化。
数据来源:企业公开资料 观点指数整理
从本轮新债的认购情况--大部分新债在银行间市场都处于大幅超额认购的状态,也可以看出,市场对于信用工具的需求仍在增加。
房企虽然存在着部分需要持续关注的问题,不过只要不出现应披露而未披露的负债等舆情信息、保证项目进度,稳健经营,预计融资边际的阻力会逐步减小。
阳光城流动性危机,面临债务重组
去年以来,行业信用风险事件不断发酵,市场格外关注房企的最新动向。此前,阳光城未能在30日豁免期内支付2笔美元债利息,合计0.27亿美元。由于未能按期支付境外债券利息,致使公司债务融资工具"17阳光城MTN001"、"17阳光城MTN004"、"20阳光城MTN001"、"20阳光城MTN003"加速到期。
由于阳光城未能获得对上述加速到期债券交叉保护条款的豁免,即未能足额偿付上述加速到期债券累计本息合计50.28亿元。如今,阳光城最大股东,福建阳光集团发布公告,公司正在评估资产和预期现金流,制定整体重组计划。
实际上,阳光城早已面临流动性枯竭的问题。公司在1年内到期的有息债务近248亿元,占比29%;虽然货币资金有271.8亿元,不过未受限资金仅200亿元。同时,包括金融机构、项目合作方股东等各方对项目公司资金回拨集团非常谨慎,加强对项目资金的监管。企业几乎无法调配项目资金,可灵活动用资金占账面资金比例不足1%,回笼至集团层面难度极大,公司可自由动用货币资金基本枯竭。
数据来源:企业公开资料 观点指数整理
龙光暴露债务危机,或早已埋下"伏笔"
无独有偶,近期出现信用风险引起市场关注的企业还有龙光。
龙光被曝出有未披露的美元私募债,随后承认企业担保的私募债不超过10亿美元。而在3月7日晚间,据龙光控股发布公告,目前企业有短期流动性问题,到期及回收期债券及作为差额补足人的ABS产品到期规模合计52.99亿元,目前已兑付11.33亿元,即有41.66亿元到期仍未兑付。
近期受境外评级机构下调评级等突发事件影响,银行等金融机构放款被截留。而企业管理层曾表示,目前的偿还债务计划是建立在银行和预售资金监管账户正常下。
此外,"18龙控02"的展期方案提议由于过于苛刻,能否获得投资人的同意还是一个未知数。在各方面因素叠加下,我们预计企业的现金流入已经对比预期偏离较大,短期内将存在较大的偿债压力。从简单的财务指标可以发现,由于销售放缓和利润率下降等压力,预计未来龙光的杠杠率也将持续升高。
数据来源:Wind 观点指数整理
在本轮信用危机暴露之前,龙光去年在一级市场表现相对活跃。2021年下半年行业信用风险持续出清下,龙光仍旧得以新发3只债券,合计规模约30亿元,不过其中2只为CMBS产品(私募),在标的资产稳定现金流的保证下,容易受到投资者的信任和青睐。
实际上,龙光的问题可能早已埋下伏笔。根据此前的公开数据,龙光少数股东权益占比处于一个比较明显的上升期,与之相对的则是持续下降的少数股东回报。
这呈现出一个奇怪的现象,少数股东在回报率逐年下降的情况,却不断有投资者加大对龙光的投资力度。此外,在2021年的中报数据中,龙光实现了近13亿元的投资性房地产公允价值变动收益,直接计入了当期利润,占当期利润的21%。
数据来源:Wind 观点指数整理
公开市场资金净回笼,因城施策有望改善新房市场
本轮央行公开市场操作效果净回笼资金5100亿元,市场流动性较上月(资金投放8200亿元)显著减少。
具体来看,2月15日,央行投放3000亿元中期借贷便利(MLF),维持利率2.85%不变。2月18日,2000亿元MLF回笼,效果来看,本月MLF投放流动性1000亿元,维持宽松趋势。
数据来源:Wind 观点指数整理
据国家统计局报告,2月三大采购经理指数维持枯荣线以上,国内经济保持扩张态势,景气水平回升。
其中,建筑业从市场需求和预期看,新订单指数和业务活动预期指数分别为55.1%和66.0%,均高于上月,业务活动预期指数连续两个月运行在高位景气区间。
在地产行业施工和开工面积不如预期的情况下,得益于国家重大基础设施工程,建筑业对行业发展持乐观情绪。
数据来源:国家统计局 观点指数整理
此外,据国家统计局和央行公布数据,1-2月房地产开发投资增长、开工和竣工面积、土地成交以及住房贷款均下降,各项数据均表明居民购房需求疲弱。
近期多地先后发布调控政策,需求端政策放松的频次和力度均在上升,但目前数据来看销售仍未止跌回暖。后续关注因城施策的指导方针,更强效的因城施策或许可以为房地产行业供需托底。
关键词: 三月房地产债券市场报告观点月度指数 龙光控股
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