二手房买卖跳单事件时有发生 律师:是否跳单要看事实和证据
近期,关于“某明星夫妇购买上海住宅疑似跳单”的文章在网上传得沸沸扬扬。一位化名H的经纪人表示,该明星夫妻曾两次在其带领下看房,而后以不喜欢这套房子为由不再联系,但后期H发现,二人其实是私下联系业主购买了该房源,避开了大额中介费。目前该事件已进入司法流程。记者发现,其实,在二手房交易市场中,跳单现象不少。有法律界人士表示,对于跳单的判定需要满足三个条件:一是否利用了中介人;二是否绕开了中介人;三是否直接签订了合同。
上海一住宅疑被“跳单”
涉及118万元中介费
2022年2月7日,一名房产经纪人H先生通过微信公号“上海房地产研究”爆料,自己曾在2019年6月21日和22日两次为某明星夫妇带看上海思南公馆一栋标价为6200万元的住宅,但之后买方以“不喜欢”为由不再通过其看房。直到2020年,H先生偶然得知,该夫妇二人私下联系业主“上海思和资产经营管理中心”购买了该套房源,2019年12月已进行了网签,网签价格为5920万元。按照行业普遍规定的2%的中介费,这样算下来,这对明星夫妇避开了约118万元的中介费用。
对此,涉事明星夫妇的律师发表声明回应称:H先生捏造事实,涉嫌造谣诽谤,律师已受委托提请进入司法程序流程。
律师说法:是否跳单要看事实和证据
北京金诉律师事务所主任王玉臣律师表示,是否跳单要看事实和依据。如果真的跳单,依旧还是要支付中介费。民法典第965条规定:“委托人在接受中介人的服务后,利用中介人提供的交易机会或者媒介服务,绕开中介人直接订立合同的,应当向中介人支付报酬。”
王玉臣律师告诉记者,是否构成跳单,有一个核心的认定条件,那就是“在接受中介人的服务后,利用中介人提供的交易机会或者媒介服务,绕开中介人直接订立合同”。满足以下三个条件就是跳单:第一,利用了中介人;第二,绕开了中介人;第三,直接签订了合同。
至于涉事明星夫妇是否构成跳单,需要和上述认定条件进行对比核实,且要看具体的证据。如果他们真的是利用了那位中介人员后,又绕开他,私下交易,那么就构成了跳单。但是,假设H并没有促成交易,后面又有其他中介或者其他人也推介了这套房子并促成了交易,则显然不构成跳单。
中介协会:
二手房买卖跳单事件时有发生
目前的二手房买卖,大部人是通过中介来进行交易的。但是有时候买卖双方通过中介认识后,为了避免支付高额的中介费,可能会选择绕开中介签协议,履行买卖合同,这就是跳单。
据记者了解,在广州二手房交易中,跳单的现象其实不少。广州市房地产中介协会提供了这样一个案例:
去年5月22日刘某通过A中介公司发布的房源信息,留意到柳某的物业,于是通过微信联系A中介公司经纪人。5月23日,经纪人通过微信联系柳某亲属询问看楼时间,带刘某实地看房,其后通过微信与业主柳某联系具体交易过户的流程等。5月27日,经纪人通过微信告知刘某“柳某亲属说已与产权人谈好235万元了,定金要收10万元”。29日,刘某通过微信向经纪人支付诚意金5000元。
到6月1日,A中介公司与刘某签订《购房意向书》,约定其向刘某介绍购买广州市越秀区某物业,交易价格为245万元。现刘某期望价格为235万元或以下,由刘某向A中介公司支付5000元诚意金,委托A中介公司向上述物业业主沟通以期望价格成交。A中介公司必须在去年6月15日前向刘某作出答复,如物业业主同意,该诚意金即转为定金,并约定刘某如购买该房屋需向A中介公司支付中介服务费成交价的1.5%,即35250元。
6月14日,A中介公司微信通知刘某于6月17日办理交易手续。6月25日,刘某微信告知A中介公司其已请B中介公司帮做网签及按揭,随后又称其不再购买案涉房屋并要求A中介公司退还5000元。但是在7月31日,A中介公司获悉刘某已与柳某就上述物业完成过户。A中介公司通过微信联系刘某要求其支付中介费即成交价的1.5%,共计35250元。刘某则表示其没有购买柳某的房屋。由于双方协商不成,A中介公司向法院提起诉讼,请求刘某支付中介服务费35250元。
通过案件审理后,一审法院认为,刘某自行与卖方办理了交易过户及房屋交付等交易环节,因而对于应付的中介服务费一审法院予以酌情减免为35250元的70%即24675元。当双方不服判决,上诉至二审法院时,二审法院认为,A中介公司仅要求刘某按约定支付中介服务费35250元合理合法,应予支持。故改判刘某应向A中介公司支付中介服务费35250元。
房屋租赁市场也有跳单现象
跳单不仅发生在二手房买卖过程中,在房屋租赁中也时有发生,导致中介白忙一场,无法收到中介费,有一些中介公司为此甚至与客户对簿公堂。
张小姐今年1月份放租了一套和平家园78平方米的两房单位,租金4500元/月,放盘一周后,陆续有几个租客来看房。某一天晚上,之前看过房的租客敲门表示希望可以撇开中介,双方直接签订一份租赁合同,这样双方都可以节省两千多元的中介费(买卖双方各出半个月租金作为佣金)。不过,张小姐拒绝了该租客的要求,觉得“不靠谱”。她对记者表示:“毕竟租客也是陌生人,如果没有中介作为第三方,谁知道租客的背景,万一以后有租金纠纷该如何是好。”
二手房交易佣金在1%~2.5%之间
据悉,目前二手房交易主要有两种方式,一种是通过房产中介进行交易;另一种是自由交易。所以,二手房交易可以找中介,也可以不找中介。
贝壳有关人士表示,其实市民进行二手房买卖可以自行成交办理过户手续,不一定非得选择中介。找中介和不找中介各有利弊。简单来说,不找中介的话,可以节省一大笔中介费。找中介的话,可以为买卖双方省时省力,由中介代办很多繁杂的手续,同时有资金监管服务,能规避房屋交易风险。
选择通过中介交易的,一般是因为中介能够为买卖双方提供充足的房源信息,满足买卖需求,并帮助买卖双方代办各种复杂的房屋交易手续,为没有足够时间或缺乏经验的买卖双方提供有效的帮助。另外,房产中介熟知银行贷款的规则与流程,可提高贷款的通过率。
记者从市场了解到,中介佣金常规是总房价的3%,买卖双方各付1.5%。但是对于一些抢手的户型和货源来说,卖家通常按实收,也就是说,卖家不支付中介费,佣金完全由买方出。而讨价还价后,最终的佣金一般在1%~2.5%之间。
中原地产首席分析师卢文曦表示,有的人认为“房产中介只是带看房子就可以拿到高额佣金”,这是一种偏见。实际上,房产中介提供的服务,信息是最主要的一环:表面看是一套房子,但里面包含种种复杂的信息,如房屋有无被多重抵押、房屋权利人构成关系、房东诚信度如何等,单凭买家自己去了解信息相当有限。目前,房源信息收集、核实、确认,均要付出人力成本,尽量规避交易风险,这些都是中介在带看房子背后需要付出的劳动,“只不过有些人看不到”。
市民声音:
买家王小姐:二手房自由交易容易产生有关交易资金、贷款方面的风险,因为一般人对于交易过户、贷款等流程不甚熟悉,办理下来耗时耗力,严重的话还可能产生买卖纠纷。所以我买房会选择可靠的中介来办理手续。
买家齐先生:我买过房也卖过房,感觉市场的佣金行规没有一个清晰的界定,很大程度上凭借买家的还价能力。这样一来,佣金太高的物业就容易引起买家的抵制,跳单等极端行为虽然不可取,但是也反映了二手房市场佣金方面需要更为合理的规范。
新生活地产中介小李:一次房屋交易涉及多达几十个环节,包括带看房、达成意向交付定金、谈判签约、首付款、过户、贷款、交房等等过程。如果一个中介没有协助完成买家的购房行为,买卖双方可以选择其他中介,但是如果通过原来的中介获取了很多信息之后跳单,这种行为不利于行业的健康发展,也很打击中介人员的积极性。
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