保利发展(600048)：增收增利边际改善 销售龙头地位稳固

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事件：公司发布2023 年半年度业绩快报，23 年上半年公司预计实现营业总收入1384 亿元，同比增长24.9%；归母净利润120.0 亿元，同比增长10.8%。

点评：业绩小幅增长，利润率仍承压但边际收窄，行业销售龙头地位稳固，聚焦核心城市补充优质土储，股票定增注册获批，融资渠道畅通。

营收增长驱动业绩微增，利润率短期承压但边际改善：23 年H1，公司预计实现营业总收入1384 亿元，同比增长24.9%；营业利润196 亿元，同比小幅增长2.1%；归母净利润120 亿元，同比增长10.8%，营业利润率和归母净利率分别为14.2%、8.7%，分别同比降低3.2pct、1.1pct，较22 年H1 降幅边际收窄，整体上，短期内公司结算毛利率或仍处于历史低位，随着历史低毛利项目陆续结算出清，预计公司23 年结算毛利率下滑压力有望边际放缓。伴随公司销售恢复以及公司自22 年以来新拿地项目毛利率有所回升，公司盈利水平有望加速回升。

行业销售龙头地位稳固，销售均价提升蕴含积极意义：2023 年H1 公司实现销售额2368 亿元，同比增长12.7%，位居克而瑞销售排行榜第一；对比克而瑞统计的百强房企1-6 月累计销售额同比-0.4%，公司销售表现明显强于大市。从售价角度看，23 年1-5 月公司销售均价为1.71 万元/平米，同比增长9.1%，或与推货结构和售价策略调整有关，售价企稳或回升将直接降低期末存货减值压力。

聚焦核心城市，补充优质土储：23 年1-5 月，公司累计获取18 宗地，拿地总价324 亿元，其中权益地价约282 亿元，拿地总建面160 万平米；从城市分布来看，一线及强二线城市拿地金额占比分别为48.7%、43.4%，核心土储较为充足。

定增方案获批，融资渠道畅通：22 年12 月，公司发布股票定增预案；23 年6月，证监会批准公司向特定对象发行股票的注册申请，募资总额不超过 125 亿元（含本数）。23 年上半年，公司累计发行公司债30 亿元，一般短期融资券50 亿元，票面利率介于2.26%~3.20%，融资成本保持低位，信用优势显著，未来财务费用有望进一步降低，同时充裕的现金流将助力公司保持稳健运营和积极的拿地节奏，提升经营的灵活性。

盈利预测、估值与评级：我们认为公司销售稳健，核心土储充裕，资金实力强劲，央企品牌美誉度高，信用优势显著，盈利能力于行业加速出清及低毛利项目加速结算后有望率先迎来修复，看好公司作为行业龙头的未来发展空间，维持公司23-25 年EPS 预测分别为1.79 元、2.07 元、2.21 元，当前股价对应23-25 年PE 估值为7.2 倍、6.2 倍、5.8 倍，维持“买入”评级。

风险提示：销售、拿地不及预期，项目结算不及预期，行业下行超预期等风险。

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