乐乎肖文胜：2024顶峰相见，资管是登高梯

6月19日，由睿和智库主办的2024华北区域保障性租住市场发展论坛在北京成功举办。5个小时、4场主题分享、2场圆桌论坛、上百位参会嘉宾、N条行业干货...一连串的数字是对论坛盛况的精准概括，也是对其市场价值和行业影响力的重要肯定。

城市更新已成为我国各大城市优化空间布局、增强城市活力的重要手段，以北京为核心的华北地区也不例外。在论坛圆桌对话环节，乐乎集团资产管理中心VP肖文胜与一众来自租赁住房企业、房地产企业的优秀管理者、一线操盘手，围绕“城市更新背景下，非改居的政策挑战与市场机遇”展开了讨论与分享，以期通过智慧碰撞，找到掘金城市更新这一广阔市场的新模式和新路径。

城市的发展，更新是路径，如何通过运营切实有效盘活资产，实现对资产价值与功能的迭代升级最为重要。乐乎资管作为乐乎集团旗下的资管平台，既有成熟的管理体系，又有精确研判市场、价值评估、定制高性价比租金价格及增长方案、成本方案等全维能力，还有颇受市场好评的典型项目，一直备受外界关注。在万众期待中，肖文胜对乐乎资管城市更新的思考与实践进行了详细介绍。

资管路径：轻重并举

他表示，乐乎是在多年积淀起来的轻资产运营优势基础上，进行的重资产收购等资管业务拓展。在城市选择上，乐乎坚持全国布局、重点深耕。当前，乐乎的业务触角已经深入至全国12大重点一二线城市，尤以北京、上海为重。

北京是乐乎的“大本营”，也是乐乎的“重中之重”。乐乎旗下7万余间在管房源中，有近50%位于北京。多年深耕不仅让乐乎对北京租赁住房市场的特点、优势和劣势了如指掌，也让乐乎在该区域筑牢了长期竞争优势。

乐乎重资产的拓展方式主要有三种：一是存量资产盘活，即通过将闲置和低效利用的商业办公、旅馆、厂房、仓储等非居住存量房屋改造为保租房等，从而获取收益。二是与开发类企业合作开发长租产品。这种方式可以让乐乎根据地块特质进行定制化开发，通过打造爆款产品惠及合作伙伴和消费者，同时大幅提升乐乎的产品力和品牌力。三是一些特殊机会。这些特殊机会主要集中于不良资产领域。不良资产的最大特点是逆周期，资产价格严重偏离资产的应有价值，若把握好周期规律，“钱”景广阔。

中资产业务的拓展方式主要有两种。一种是传统包租模式，即从业主手中租下房源，装修后再整体或分散转租，从中赚取租金差；另一种是BOT模式，简单概括即"建设—经营—转让"。“当前经济环境下，这两种方式对于租赁住房企业而言，安全性更高一些，”肖文胜称。

市场缺口：大型租赁社区+高端产品

立足当前、看清形势，才能更好着眼长远、布局未来。如今的租赁住房市场哪些新变化、新趋势正在发生？这些变化和趋势将为行业带来哪些新的可能性？

对此，肖文胜以乐乎在北京市场的切身感受为例进行了回应。他表示，乐乎在北京管理着3万多间房源，高端产品、普通白领产品等一应俱全。综合这些产品的市场表现，乐乎发现，不同类型的产品在去化速度方面呈现出了较大差异。

具体来看，以满足低端租住需求为主的产品去化速度相对偏慢，而一些大型租赁社区和以满足中高端租住需求为主的产品则去化较快。相比上海等全国其他重点城市，北京白领公寓产品供应过剩，而大型租赁社区和中高端公寓产品稀缺。这为乐乎提供了新的发力方向。

另外，乐乎还发现，邻近大型产业园且在重要交通节点上的项目，去化速度较快，反之则较慢。同时，为了解决“大城市病”，北京城六区近年来一直在积极向外疏解人口。这也导致了城六区中高端公寓产品崛起的趋势。这些发现亦为乐乎提供了新的投资视角。

什么样的租赁住房产品是“好产品”？肖文胜认为，从资管视角来看，一个好的租赁住房产品，需要满足三大需求。

一是满足租客的高品质租住需求。这是租赁住房企业的使命所在。二是满足合作伙伴获得可观收益回报的需求。这是合作得以持续的基础。另外，一个“好产品”还需为运营商自身现金流的增长做出贡献。这是企业可持续发展的根基。

为了表彰在租赁住房领域做出突出贡献的企业，同时让它们发挥“头雁”作用，引领行业良性发展。此次论坛中，睿和智库依据运营力、技术力、资管力三大核心驱动力，评选出了“2024全国保障性租赁住房与长租公寓品牌价值排行榜 ”华北区域保租房企业品牌十强，乐乎集团荣誉上榜。

成立至今，乐乎已经参与了CCB建融家园·创业之家等多个保租房项目的打造、运营，此次获奖，既是外界对乐乎集团过去努力的认可，也是对其未来发展信心的彰显。未来，乐乎将继续发挥轻重并举的资管优势，提供高质量的产品和服务，让租客、合作伙伴持续受益。同时，积极发挥榜样力量，助力行业行稳致远。

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