一、二线二手房成涨价主流 开发投资增速创新高
3月15日,国家统计局发布数据显示,今年2月,全国70个重点监测的大中城市中,新房、二手房价格上涨城市分别达56城和55城,数量较1月继续增长。随着学区房需求量上升,部分城市新建住宅供应稀缺,二手房成为一、二线城市交易主市场。值得关注的是,2月,4个一线城市二手房价格环比涨幅首次占据城市榜单前四席。同期,开发投资增速也创下2004年3月以来新高点。当前,活跃的市场表现已引发新一轮地产政策调控潮,业内认为,上半年房地产涨价仍将持续,但涨势终将趋于平缓。
一、二线二手房成涨价主流
2月,在全国70个大中城市中,不论是新房还是二手房价格,进一步印证业内关于楼市“小阳春”的猜想。
经初步测算,2月,4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.5%,涨幅比上月回落0.1个百分点。其中,北京、上海、广州和深圳分别上涨0.7%、0.5%、0.9%和0.1%;31个二线城市新建商品住宅价格环比上涨0.4%;35个三线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.3%,涨幅比上月增加0.1个百分点。
“从价格涨幅来看,2月新房价格涨幅继续上升。”诸葛找房数据研究中心分析师陈霄指出,整体来看,2月受到多地政府“就地过年”号召以及多数售楼处春节期间“不打烊”影响,加之政策下的恐慌情绪蔓延,热点城市市场热度走高。
从具体城市来看,徐州成为此次房价环比上涨最快的城市。对此,易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,徐州近两年楼市总体比较强势,和苏北市场大崛起有关,而这也要求其后续积极做好稳房价工作。“表面上看,三线城市的返乡置业需求减弱,房价会偏弱。但从实际情况看,一些三线城市因过去两年市场相对降温,当前也容易反弹。”严跃进如是说。
需要关注的是,作为楼市“风向标”的二手房市场在2月集中释放出回暖信号。其中,四个一线城市位列全国二手房价上涨前四位。经初步测算,4个一线城市二手住宅销售价格环比上涨1.1%,涨幅比上月回落0.2个百分点。其中,北京、上海、广州和深圳分别上涨1.2%、1.3%、1%和0.9%。
“随着楼市发展,当下一、二线城市二手房成为主市场,二手房价格的变化相对更能反映一二线城市真实情况,整体看,2021年楼市开年小阳春明显出现了,房价上涨成为主流,特别是一线城市历史首次出现了4个城市全部排序二手房上前四。”中原地产首席分析师张大伟指出。
究其原因,张大伟认为,疫情影响下,一线城市学区房的需求明显上升,包括深圳、上海、广州、北京,这一轮年底翘尾学区房表现最明显,大量的出国读书人群回流,增加了市场需求;上海、深圳等城市的打新潮涌动,少数新建住宅供应稀缺,投资客入市抢夺了刚需客户房源,二手房需求增加;一线城市经营贷进入楼市,进一步刺激了市场活跃。
开发投资增速创新高
前两月旺盛的市场需求也可从商品房销售面积瞥见一二。据统计,今年前两月,商品房销售面积17363万平方米,同比增长1.05倍;比2019年1月-2月增长23.1%,两年平均增长11%。“就实际感受来看,撇去基数的因素,当前全国房屋交易市场表现是好于预期的。”严跃进指出,尤其是各地担心信贷政策收紧的当下,购房积极性仍是较高的。
由于销售回升,行业资金出现明显改善。前两月,房地产开发企业到位资金30560亿元,同比增长51.2%,较2019年前2月增长24.7%,两年平均增长11.7%。其中,国内贷款5201亿元,增长14.4%;利用外资10亿元,下降14%;自筹资金8268亿元,增长34.2%;定金及预收款11002亿元,增长96.3%;个人按揭贷款4961亿元,增长63.7%。
市场表现活跃,企业开发投资信心也得到较强提振。从统计局数据看出,前两月全国房地产开发投资额同比增速为38.3%,比2019年前两月增长15.7%,两年平均增长7.6%。严跃进指出,数据总体体现出“基数因素导致数据偏高、外部环境改善、后续数据运行将趋稳”的特点。
诸葛找房数据研究中心分析师王小嫱指出,今年前两月,全国房地产投资同比增速上升可观,增速创2004年3月以来新高,主要是受到行业环境好转,房企投资信心加强,新开工及竣工增速明显上升,带动了开发投资的上升。
不过严跃进也提醒,土地市场面临诸多新变动,“双集中”供地政策或将倒逼房企到三四线,尤其是百强县等区域进行拿地。
今年2月底,国家自然资源部曾发布住宅用地分类调控文件,提出2021年,全国22个城市将实现住宅用地供应“两集中”,即集中发布出让公告,同时集中组织土地出让,全年集中公告和出让次数不得超过3次。
地产调控出现“井喷”
根据日前发布的2021年《政府工作报告》,2021年的工作重点在切实增进民生福祉,不断提高社会建设水平。保障好群众住房需求,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位。解决好大城市住房突出问题,并尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难。
“小阳春”已至,全国调控政策呈现“井喷”之势,这也是继去年七八月后新一轮政策调控。仅在开年前两个月,全国已密集出台一轮房地产相关调控政策。据中原地产研究中心提供的数据显示,截至2月底,各地与楼市相关政策调控次数已达87次,囊括了北京、上海、深圳、广州等一线城市及热点城市。
严跃进指出,从后续市场的表现看,二手房的监管也应成为关键。近期,包括深圳、东莞、无锡、杭州等地都对二手房市场进行了监管,尤其在价格公开透明方面做出努力。后续也要防范房东和中介围绕学区房进行炒作。
例如,今年2月8日,深圳市住建局发布建立二手住房成交参考价格机制,公开全市3595个住宅小区二手住房成交参考价格,敦促中介市场下架高于参考价的挂牌价;2月27日,东莞市发布《关于进一步加强房地产市场调控的通知》,也明确进一步完善二手住房网签交易价格发布机制。
此外,面对长三角地区房价涨势,继今年1月后,住建部副部长倪虹再于3月3日带队赴浙江省杭州市、江苏省无锡市调研,会商督导房地产市场平稳健康发展长效机制落实情况,继续强调了要毫不动摇坚持“房住不炒”,坚决遏制投机炒房。
张大伟指出,从整体趋势来看,预计2021年上半年房价继续上涨的趋势依然持续,但越来越收紧加码的调控政策有望平稳市场,房价涨幅会继续放缓。未来整个市场走向的核心依然要看信贷,尤其是经营贷政策。
北京商报记者 陶凤 刘瀚琳
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