短债在前、“暗债”难防，新城控股该不该卖吾悦广场？

2022-03-08 21:43:33 来源: 腾讯网

在部分人眼里，新城控股算是一家“因祸得福”的房企。

2019年，受前董事长猥亵幼女案的影响，彼时的新城控股迅速收缩回血，旗下多个项目股权及债务转让。即便是在一些一线城市，尚未投入的项目新城控股也坚决退出。

谁曾想，新城控股的无奈之举，居然消除了不小的隐患。

尤其是在2021年，多家房企因债务问题爆雷，但历经收缩的新城控股，反而表现得十分轻松。

不过，新城控股果真就安全着陆了吗？

就在2月底，穆迪将新城控股的展望由“稳定”下调至“负面”。紧接着，新城控股准备出售吾悦广场的消息也开始蔓延。

虽然新城控股对此予以否认，但是面对即将到期的巨额短债，还有众多“暗债”压身，究竟卖不卖吾悦广场，新城控股是得好好考虑了。

还了1.6亿美元债，还有几十亿

当下的房地产行业，真正能做到如期还债的房企，绝对称得上是行业“靓仔”。

就在2月18日，新城控股境外子公司利用自有资金提前赎回3月20日到期的2亿美元、利率7.5%票据中的1.595亿美元本金，向外界展现了“不差钱”的一面。

然而，新城控股还没来得及高兴，几天之后的2月22日，穆迪就将新城控股发展控股有限公司、新城控股集团有限公司及新城环球有限公司的展望由“稳定”下调至“负面”。

穆迪称，负面展望反映了穆迪对新城系在未来12- 18个月内房地产销售萎缩和信用指标减弱的预期，而且其“运营和融资条件都很困难” 。

究竟有多困难呢？我们梳理了一下：

在3月9日，也就是明天，新城控股有3060万美元的利息需要支付。

不久之后的3月16日，新城控股有14.3亿元票据到期，外加1.03亿元利息需要支付。

而在3月20日，新城控股有三笔债务需要处理，其中2024年到期的10亿元票据可提前赎回，外加5900万元利息；旗下境外子公司New Metro Global，也就是上文提到的已经提前赎回1.6亿美元票据的那家，届时还有4050万美元票据要还，外加152万美元利息；还要对一笔2023年到期的票据支付6160万元利息。

最后，在3月26日，新城控股需要对另一笔2023年到期的票据支付5600万元利息。

计算下来，仅在3月，新城控股就得拿出几十亿元，来应付各种到期债务以及支付利息。

由此可见，新城控股的债务压力有多大。

REITs融资不顺，该不该卖吾悦广场？

重压之下，新城控股被传言，“将逐步出售旗下吾悦广场及住宅项目，保留商管，未来将拓展轻资产项目”。

要知道，吾悦广场可是新城控股的“现金奶牛”。截至目前，其拥有两百座吾悦广场，去年贡献了86亿元的租管费收入。

但是，吾悦广场也有一个重大的弊端，就是成本较大、回报周期较长。

新城控股董事长王晓松就曾表示，一个吾悦广场的平均成本为7亿元，可售物业覆盖自持部分80%的成本，即约5.6亿元现金流要继续投入到综合体，沉淀成本为1.4亿元。

而且，吾悦广场要想盈利，还要等到项目建成，并且培育3到4年后，才能实现单个现金流的回正。

既然吾悦广场沉淀了如此巨大的资金，那么，正如传闻所言，“逐步出售旗下吾悦广场”，就能迅速回笼资金，一定程度上解决新城控股的燃眉之急。

但是，新城控股可不想放弃手中的“现金奶牛”，将吾悦广场转手。

新城控股回应称，吾悦广场是公司发展的重要一环，目前公司正通过新加坡REITs、CMBS、经营性物业贷等形式尝试将吾悦广场轻资产化，进而有利于公司拓展融资平台并扩大投资者基础，优化公司资产负债结构。

简单来说，新城控股就是打算将吾悦广场证券化处理，以吾悦广场可以带来的租管费收入为保证，从资本市场上获得融资。

这样做的好处有两个，一是新城控股可以通过让出一部分权益，将吾悦广场轻资产化，回笼资金；二是可以获得部分税后收益，进而优化业绩报表。

妥妥的“一箭双雕”。

但是，理想很丰满，但现实很骨感。新城控股的算盘打得再好，却抵不过计划进展的不顺遂。

比如，早在去年7月，新城控股就打算做新加坡REITs，本来想着是年底拿到批文，但是现在还没有影子。

要知道，几十亿元的债务就在眼前，四月同样是新城控股的境内债到期高峰。压力如此之大，REITs这波远水，还来不来得及解近渴？

卖不卖吾悦广场，是个问题。

账面负债情况尚可，“暗债”隐患不小

那么，新城控股的债务情况究竟如何呢？

回顾其2021年三季报，可以发现，新城控股账面上的债务情况还是可以的。

数据显示，截至去年前三季度，新城控股的货币资金有五百多亿元，刨去限制性资金，其现金及现金等价物也有404亿元。

而在同一时期，新城控股的短期借款有11.89亿元，应付票据84亿元，一年内到期的非流动性负债有213.49亿元。

三者相加可得，新城控股的短期债务也就300多亿元，手上的现金绰绰有余。

但是，值得注意的是，之前爆雷的房企，各个都是资金实力雄厚，好几百亿的现金躺在账面上。可即便如此，该爆雷的，一个都没少。

那么，新城控股账面上这400多亿元的现金，真实性有多高呢？

另外，我们注意的，这300多亿元的短期债务，还只是新城控股的账面债务，其“暗债”也是大户。

就在3月初，中融信托发行了一款名为“ 融沛315号集合资金信托计划-A类、B类、C类 ”的信托理财产品，总募资额10亿元。而在其背后，就有新城控股的影子。

据悉，这笔钱将投向连云港天行健房地产开发有限公司。该公司为连云港尚瑞企业管理有限公司的全资子公司，其中徐州新城鸿昕房地产开发有限公司持股40%。

而这个徐州新城鸿昕，正是新城控股的子公司。

既然持股40%，那么新城控股必须对这10亿元的信托融资，提供40%不可撤销连带责任保证担保。只不过，担保归担保，这部分负债完全可以进行出表处理，可以视为“暗债”。