债务困境下千亿房企沉浮录之二十：“表里不一”的荣盛发展

【前言】2021年以来，一场前所未有的债务危机席卷了中国整个房地产行业，无论曾经有多辉煌，或多或少都被波及。与国企和央企相比，民营房企缺乏官方信用，融资成本更高，所受的冲击更大。数据显示，以全口径销售金额排名，2020年超过千亿的有41家，民营房企占32家。自2021年以来，在这32家民营房企中，没有出现暴雷或负面消息的屈指可数，有的实控人玩失踪、有的变卖资产自救、有的打折促销回笼资金……，但不少依然是在债务泥潭里越陷越深，这里面有家喻户晓的，也有不被熟知的。为了让大家见证中国房地产业这一段前所未有的风云史，特将推出《债务困境下千亿房企沉浮录》系列，逐篇介绍千亿俱乐部中各民营房企，敬请关注。这期我们聊聊荣盛发展。

“表里不一”的荣盛发展

3月 18日 ，新交所公告显示，荣盛发展7.8亿美元债展期各项条件均已达成，3月17日已完成全部美元债的展期交割工作，于 2022 年 3 月 18 日在新加坡证券交易所上市。

什么是债务展期？债务展期按定义指的是推迟到期债务要求付款日期的企业非正式重整模式。为什么要债务展期？通常是企业经营过程发生财务困难，采用债务延期的方式为自己赢得时间，调整财务，避免破产。

简单地解释，大家应该明白荣盛发展7.8亿美债展期是怎么一回事。说明什么？说明，荣盛发展“钱袋子”很紧，还债有困难。应该说荣盛发展是幸运的，自去年以来，单千亿房企，就不下五家，在债务展期上因未获债权人同意而卡壳，导致实质性违约，爆雷的。但这并不能说明荣盛发展状况好，事实恰好相反。

荣盛发展的创始人耿建明，出生于江苏南京六合区，1980年12月应征入伍，是名基建工程兵，为国防施工和国家重点工程建设出了不少力，1985年转业到“廊坊城建总公司”，成为地方国企员工，1996年还一度晋升为处长。就在个人前景看起来一片光明时，他却辞职下海，用1万块注册成立了荣盛建筑安装公司，其中5000还是找朋友借的。三年后涉入房地产行业的第一个项目——方州花园。

2002年，耿建明于河北廊坊经济技术开发区设立了荣盛控股股份有限公司。2007年8月，他在带领荣盛发展在深圳正式挂牌上市。2020年荣盛发展全年累计签约金额1270.97亿元，迈进千亿军团。

一直以来，因荣盛发展整体以深耕“京津冀城市群”为主，所以在地产界有着“河北王”的称号。荣盛为了搞千亿规模，特别是为了挣脱环京的困局，从2018年开始扩张拿了不少高价地，其中不乏地王。而随着房地产政策调控，荣盛发展财务状况开始下滑。在华夏幸福宣布债务违约公开承认“暴雷”之后，荣盛发展也引起了市场高度关注。

截至2020年三季度末，荣盛发展剔除预收款后的资产负债率、净负债率、现金短债比分别为75.26%、100.53%、1.06倍，“三道红线”仅有现金短债比勉强达到监管指标。

到2021年9月30日，现金短债比为1.05，达到监管要求的大于1倍；净负债率58.89%，较期初下降21.29个百分点，低于监管要求的低于100%；剔除预收账款后的资产负债率为69.49%，较期初下降4.67个百分点，达到监管要求的70%以内。“三道红线”已完全达标。但其实荣盛发展早已负债累累，截至2021年三季末，荣盛发展总资产为2886.11亿元，总负债2368.5亿元，净资产517.61亿元，资产负债率82.07%。

之所以 能 回归 绿档 ，是 因为 荣盛运用 了 通过 商票来降低表内负债一招 。商票不属于国家规定的对房地产贷款限制的范畴，房企用这种方式能避开监管管控，而银行也要开展业务，所以以商票形式去变相贷款给房企融资。2021年上半年，就 有媒体突然爆出荣盛票据不能如期兑付。根本原因是，需要兑付的票据，实在太多了。对此，荣盛给出了“以房抵债”的闹剧。目前荣盛的 商票 已经在预警重点关注中，拒付商票7612笔，拒付金额25.2亿，未结清20256笔，涉及金额59.4亿。

不仅如此，荣盛发展还频频给子公司担保。2021年 6月21日晚，荣盛发布公告称，截至本公告披露日，公司实际担保总额为633.75亿元（不含本次），占公司最近一期经审计净资产的136.76%。在 荣盛发展的对外担保中，有不少是关联担保，名担实贷，不过，担保的金额，是可以不列入负债之内的。如果加上担保的金额，荣盛发展的负债，高达2460亿元。

在2021年8月下旬举行的上半年业绩发布会上，耿建明曾信心十足地对外表示，“荣盛发展不会出现任何违约。”但这掩盖不了荣盛资金抓襟见肘的事实。

截至目前，荣盛大股东荣盛发展股份数量为27.56亿股，持股比例为63.38%，目前质押数占其持股数的56.57%，最近一笔股权质押发生在3月7日，质押数量4487.73万股。3月 3日荣盛 完成发行了10亿元超短期融资券，其中有 9亿是 用来 还债的债务券为公开债务并不包括非公开债务的商票以及理财。7.8亿 的 美债 选择 展期 ，又 何尝 不是 因为 缺钱 ？此外 ，荣盛发展应付票据及账款达326.99亿元。

除了债务 压力， 荣盛发展业绩 也 开始 大 幅度 下滑 。其 发布的 《2021年度业绩预告》显示，公司净利润为1亿-1.5亿元之间，扣除非经常性损益后的净利润5209.8万元-1.02亿元，而 2020年的净利润为75亿元。荣盛 发展 目前 的 情况 ，远非 想象 中 的 那么简单 轻松 。

结语

5000元白手起家，创业24年，耿 建 明 以军人的实干精神、超前的战略眼光和独到的管理哲学，一手打造了千亿房企荣盛。同时 ，也 把 荣盛 带到 了 难以为继 的 艰难 困境 ，能否 撑 过 这场危机 ，目前来讲 ， 尚未 可知 。

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