存量房贷利率下调，三类人群最受益，百万房贷每年或少还五千

8月31日，中国人民银行、国家金融监管总局发布《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》（下称《通知》）后，各大银行如何调整利率，一直备受关注。

9月7日，中国银行、农业银行、工商银行、建设银行、交通银行、邮储银行六大国有行银行先后就相关细则进行了公告。

股份行当中，截至南都·湾财社记者发稿，中信银行、平安银行、广发银行、渤海银行等已经发布利率调整公告，此外光大银行、浦发银行、恒丰银行也陆续推出了“问答版”，针对利率调整范围、首套住房商贷认定标准、利率调整幅度等热点问题作相关解答。

(资料图)

据南都·湾财社记者整理分析，此次细则主要进一步明确了调整范围、调整规则、调整方式等几个方面的问题。业内人士表示，此次存量首套房贷利率调整，平均降幅约为80基点。以100万元、25年期、原利率5.1%的存量房贷为例，假设房贷利率降至4.3%，可节约借款人还款支出每年超过5000元。

从调整范围来看，多家银行都确认调整范围为：2023年8月31日前已发放的和已签订合同但未发放的首套住房商业性个人住房贷款，也就是说首套住房的个人住房贷款，只要在8月31日之前签署合同，就在此次调整范围之内；同时，实施“认房不认贷”政策后成为首套住房的住房贷款，也在调整范围之内。

哪些存量房贷不在调整范围内？

建行表示，当前执行利率如低于本次首套住房贷款拟调整到的利率水平，则不进行调整。从贷款类型看，住房公积金贷款、组合贷款中的住房公积金贷款，购买商铺等商业用房的贷款，不在本次调整范围内；工行表示，对于组合贷中的商业性个人住房贷款，符合条件的可单独调整利率水平。

从调整规则来看，由于LPR定价改革和住房贷款利率下限调整，规则均明确了三个时间段，即2019年10月7日前发放（且已转换为LPR定价）、2019年10月8日（含）至2022年5月14日（含）、2022年5月15日（含）至2023年8月31日（含）发放的存量首套个人住房贷款利率下限。

从调整方式来看，多家银行均表示将在2023年9月25日起主动进行批量下调，无需客户申请。对于因政策调整导致首套房认定发生变化而符合规则的，或不良贷款归还积欠本息的存量房贷等情况，可以于2023年9月25日起在贷款银行进行申请，后续银行会进行认定，符合后及时调整。调整后均当日生效。

由于每位购房者贷款利率不同，因此也会出现贷款利率可能低于所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限的情况（尤其是在2022年10月规则调整后，不少城市利率低于全国利率下限LPR-20bp的情况），如果出现，银行不会调整，即不会造成因调整后利率上调至政策下限的情况。

此次存量房贷利率的调整，主要针对2023年8月31日前已发放的和已签订合同但未发放的首套住房商业性个人住房贷款。

各大银行公告中特别提及，除原贷款发放时满足房屋所在城市首套房贷利率标准的房贷外，执行“认房不认贷政策”后，又有以下两类具体情形属于此次利率调整范围：

1. 房屋购买时家庭在当地没有其他成套住房，但因当地政府采取“认房又认贷”政策导致该套住房按照二套房贷利率标准办理房贷，现在当地政府执行“认房不认贷”政策的；　

2. 房屋购买时不是家庭在当地唯一成套住房，但后期通过交易等方式出售了其他成套住房，本住房成为家庭在当地唯一成套住房且当地政府执行“认房不认贷”政策的。

但需要注意的是，属于这两类情形的客户，各银行都规定需由客户向发放贷款的银行主动申请利率调整，并提供相关证明材料。

存量房贷按照2019年10月7日（含当日）之前、2019年10月8日（含当日）至2022年5月14日（含当日）、2022年5月15日（含当日）之后的时间段，分为三种情形分别作出调整细则。

上海金融与发展实验室主任曾刚告诉南都·湾财社记者，这三个时间段主要对应着两个不同的重要时间节点。

2019年10月8日，全国首套房贷利率政策下限调整为LPR（贷款市场报价利率），居民房贷利率由基准利率以倍数浮动，调整为LPR加点浮动；2022年5月15日，全国首套房贷利率政策下限调整为LPR-20BP。

结合相应发布细则内容来看：

1、《细则》：对于2019年10月7日（含）前发放、已按央行相关要求转换为LPR定价的存量首套个人住房商业性贷款，此类存量贷款最低可调整至原贷款合同期限对应的LPR，即LPR+0BP。

曾刚表示，上述细则内容可以理解为，原贷款发放时，所在城市首套房贷利率政策下限转换后为LPR加点的，按发放时所在城市首套房贷利率政策下限执行，合同利率按相应LPR加点幅度执行。存量贷款在LPR转换后的利率水平，不高于LPR，或不高于贷款发放时所在城市首套房贷利率政策下限的，不作调整。

根据央行数据，2018年1月1日至今，一年以内（含一年）贷款基准利率为4.35%，一年至五年（含五年）贷款基准利率为4.75%，五年以上贷款基准利率为4.90%。

根据《中国人民银行公告》（公告[2019]第15号），自2019年8月20日起，LPR按新的形成机制报价并计算得出，最新数据为一年期LPR为3.35%，5年期以上LPR为4.2%。此前可查数据显示，2019年1月至2019年7月，一年期LPR为4.31%，2019年8月为4.25%；5年期以上LPR自2019年8月起可查，当月为4.85%。

南都·湾财社记者对比上述数据可以看到，此类存量贷款最低可调整至原贷款合同期限对应的LPR，即LPR+0BP，与彼时贷款基准利率相比有所下降。

2、《细则》：对于2019年10月8日（含）至2022年5月14日（含）发放的，执行LPR定价的浮动利率存量首套个人住房贷款，各银行明确，此类存量房贷利率水平最低调整至全国首套房贷利率政策下限，即LPR（+0BP）。贷款发放时，所在城市首套房贷利率政策下限高于LPR的，按发放时当地首套房贷利率政策下限执行；原贷款利率水平不高于LPR或不高于贷款发放时所在城市首套房贷利率政策下限的，不作调整。

细则出台前情况如何？南都·湾财社记者根据公开信息梳理，根据央行各分支机构9月1日公布的各地首套房贷利率执行下限政策，在2022年5月14（含）之前，多数城市的首套房贷利率执行下限与全国下限水平一致，即为LPR。但也有部分城市执行高于LPR的利率下限，包括北京（LPR+55BP）、上海（2021年7月24日至今为LPR+35BP）、深圳（LPR+30BP）、吉林长春（LPR+5BP）、河南郑州（LPR+5BP)。

3、《细则》 ：对于2022年5月15日（含）至2023年8月31日（含）发放的存量首套个人住房贷款（含已签订合同但未发放的贷款），此类存量房贷利率水平调整至全国首套房贷利率政策下限，即LPR-20BP。贷款发放时，所在城市首套房贷利率政策下限高于LPR-20BP的，按发放时当地首套房贷利率政策下限执行；原贷款利率水平不高于LPR-20BP或不高于贷款发放时所在城市首套房贷利率政策下限的，不作调整。即此类存量房贷调整后的贷款利率，不低于LPR-20BP和发放时当地首套房贷利率政策下限中孰高者。

曾刚介绍，根据央行各分支机构9月1日公布的各地首套房贷利率执行下限政策，在2022年5月15日（含）至2023年8月31日，多数城市执行LPR-20BP或更低的利率下限政策，当地存量首套房贷利率最低均可降至LPR-20BP。

南都·湾财社记者综合公开信息了解，部分城市在2022年10月以来陆续阶段性取消下限，比如湖北、安徽、广东、辽宁、黑龙江等地的部分城市。

曾刚介绍，在这些城市取消利率下限后至今年8月31日期间，办理首套商业性个人住房贷款的，细则执行后，贷款利率最低也只能调整至LPR-20BP。

但南都·湾财社记者了解，也有北京（LPR+55BP）、上海（LPR+35BP）、深圳（LPR+30BP）、广州（LPR）、厦门（2022.5.18至2022.8.23为LPR+10BP）、西藏（2019年至今均为一般类商业性贷款利率）等地首套房贷利率政策下限高于LPR-20BP，这意味着，细则执行后，上述城市的存量首套房贷利率调整空间较小。

曾刚补充，因为各城市情况不同，具体执行时，在基本遵循细则的情况下，各城市因地制宜。

对于借款人而言，存量首套房贷利率的下调也能减轻其还贷压力。招联金融首席研究员董希淼告诉南都·湾财社记者，据测算，此次存量首套房贷利率调整将惠及约4000万户、上亿居民。从幅度看，此次存量首套房贷利率调整，平均降幅约为80基点。以100万元、25年期、原利率5.1%的存量房贷为例，假设房贷利率降至4.3%，可节约借款人还款支出每年超过5000元。

董希淼指出，从对象看，主要是三类群体可以提出申请。

第一类是在8月31日之前，金融机构已发放或已签订合同但未发放的首套房贷的借款人，这类群体直接可以申请，这部分群体是这次受益的最大群体。

第二类是因政策调整，原二套房贷被认定为首套房贷的借款人，也可以提出申请。如目前部分城市”认房不认贷”政策落地后，“认房又认贷”政策下的二套房贷，只要借款人名下没有其他住房，可按照首套房贷来申请调整。

第三类是借款人持有超过一套房产，其中有一套住房有贷款，原本属于二套房贷，现在将其他房产出售，名下一套住房成为家庭唯一住房，二套房贷变成首套房贷，也可以申请调整。

董希淼告诉南都·湾财社记者，存量首套房贷利率调整，是在金融管理部门引导下，商业银行给借款人发放的“大礼包”，调整过程不收取任何费用，多数情况下借款人无需主动发起申请，特殊情况下借款人应直接找银行沟通协商。需要提醒的是，无论是何种调整方式，借款人均无需通过按揭中介或者其他外部机构来操作，更不需要再花额外的钱去曲线办理。

“借款人还需注意的一点是，在以后还贷过程中，千万不要通过经营性贷款、消费贷款来‘置换’房贷，这样既不划算也不合规。”董希淼表示。

在受访专家看来，此次存量首套房贷利率调整，虽然短期内对银行可能有冲击，但是长期来看，对于银行而言，整体利大于弊。

经济学家新金融专家余丰慧向南都·湾财社记者表示，存量住房贷款利率的调整对各商业银行会有一定影响，银行在调整利率时需要考虑自身的盈利能力和市场竞争情况，利率调整可能会对银行的净息差、贷款增长和竞争力产生一定冲击。

科技部国家科技专家周迪对此也持同样的观点，同时他表示，调整后的低利率可能会带动客户更换贷款，导致一定规模的存量贷款转为其他银行的新增贷款。此外，影响还可能涉及到信用风险、流动性风险等因素，不同规模和风险管理能力的银行可能会面临不同程度的挑战和影响。

不过曾刚认为，虽然短期内，此次存量住房贷款利率的调整会造成银行一些利率上的损失，带来利息收入的下降，但这并不是什么坏事儿。“在此之前其它贷款利率都下降了，存量房贷利率却高居不下，这也导致了提前还贷、以贷还贷等情况的出现。”曾刚向南都·湾财社记者指出，虽然存量首套房贷利率下调，但是与客户提前还贷相比，按揭贷款对于银行而言能带来较为不错的资产收益水平。因此从长期来看，下调存量首套房贷利率对银行而言不失为一个好的选择。

统筹：任先博

采写：南都·湾财社记者 罗曼瑜 见习记者 刘常源

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