自如or魔方，谁将成为长租公寓第一股？

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消息称，长租公寓运营商自如最快将于第三季度正式向港交所递交招股说明书，IPO团队可能包括中信证券、高盛、摩根士丹利等。早在4月也曾传出自如计划IPO，筹资约10亿美元，最快在今年上市。

自如官网显示，11年间，其已在北京、上海等10座城市服务50万业主和500万自如客，管理房源逾100万间，业务板块包括租住产品、保洁、搬家、家修等服务。

根据公开资料，迄今，自如已获得华平投资、红杉中国、腾讯、华兴新经济基金、融创中国、泛大西洋投资、源码资本、海峡资产、新希望、峰尚资本、天图投资、软银愿景基金等机构投资。在已披露的最后一轮融资中，自如投后估值为66亿美元。

值得一提的是，自如在2021年3月推出“增益租”模式，该模式类似酒店行业的“委托管理”，并且把出租和装修拆分，即自如提供装修，业主付费；同时，给业主承诺保底收益，租金浮盈二者分摊。

目前为止，尚未有一家长租公寓企业成功登陆港交所。

除了自如，魔方公寓曾在2022年9月26日、2023年4月28日两次向港交所递交招股书。

招股书显示，截至2022年12月31日，魔方生活有76245套在营公寓、覆盖全国25座城市，门店数量达388个。其有两种模式，直营+加盟管理及第三方托管。2020-2022年间，直营公寓套数的复合年增长率为26.3%；加盟管理及第三方托管则为88.5%。

直营是魔方生活整租或部分承租，并对所租物业进行改造后，再出租运营，类似“二房东”模式；加盟管理及第三方托管的收入，主要来自向加盟商及委托方收取的初始一次性费用，及根据加盟管理和第三方托管公寓总收入百分比持续收取的管理服务费。

其中，直营模式为魔方生活营收的主要来源。2020-2022年间，魔方生活来自直营模式的收入分别为9.13亿、13.9亿和16.26亿元，分别占同期总收入的96.2%、94.5%和94.9%。

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