REITs最大规模产品面世 住房租赁资产证券化全面铺开

4月27日，国内首单达到百亿级规模的租赁住房类REITs产品——“中联前海开源-碧桂园租赁住房一号资产支持专项计划”首期发行。此次首期的产品规模为17.17亿元，优先级规模15.453亿元，以碧桂园持有租赁物业为底层资产，发行利率5.75%。

房地产投资信托基金(REITs)，是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的信托资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者。

截至今年3月，国内市场已有12只租赁市场资产证券化产品发行，总规模超过500亿元。此次碧桂园租赁住房类REIT的产品规模总计为100亿元，采取储架、分期发行机制，也是目前市场上发行量最大的租赁住房REITs产品。

REITs的本质是让广大中小机构乃至个人投资人参与到大宗房地产投资中，分享物业租金回报及增值收益，在当前“房住不炒”政策背景下极具必要性。

住房租赁资产证券化全面铺开

与发达国家相比，中国的REITs起步较晚，2015年5月鹏华前海万科REITs封闭式混合型基金成立，标志着国内公募REITS的成功破冰。

2018年4月25日，证监会和住房城乡建设部联合发布《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》，支持开展住房租赁资产证券化。其中，重点支持住房租赁企业发行以其持有不动产物业作为底层资产的权益类资产证券化产品，积极推动多类型具有债权性质的资产证券化产品，试点发行房地产投资信托基金(REITs)。

这份《通知》是首个资本市场支持租购并举政策，意味着住房租赁资产证券化全面铺开，它明确了租赁住房作为首批标准REITs产品的基础资产类别之一，是帮助盘活存量房的重要工具。

《通知》正式提出了租赁资产证券化的准入门槛。根据这一文件，开展住房租赁资产证券化应当符合3个条件，首先是物业已建成并权属清晰，工程建设质量及安全标准符合相关要求，已按规定办理住房租赁登记备案相关手续;其次是物业正常运营且产生持续、稳定的现金流;最后，要求原始权益人公司治理完善且最近2年无重大违法违规行为。

同时，专业化、机构化住房租赁企业将更受政策倾斜。《通知》支持住房租赁企业建设和运营租赁住房，并通过资产证券化方式盘活资产，优先支持项目运营良好的发起人开展住房租赁资产证券化。产品方面，重点支持住房租赁企业发行以其持有不动产物业作为底层资产的权益类资产证券化产品，积极推动多类型具有债权性质的资产证券化产品，试点发行房地产投资信托基金。

租购并举迈出关键步伐

业界认为，这是首个资本市场支持租购并举的政策，借助资产证券化为企业提供创新融资渠道和投资退出路径，对于建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度具有重要意义。

中金公司认为，REITs的推行在“房住不炒”政策背景下极具必要性。根据其他国家市场估算，中国REITs市场空间预计可达4万亿元。其中，以租赁住房(尤其是长租公寓)为底层资产的标准化公募REITs适合于在当前“房住不炒”政策背景下率先推出。

戴德梁行高级董事胡峰表示，一方面，政策带动下住房租赁市场的发展为资产证券化提供了大量可选择的基础资产;另一方面，资产证券化的融资模式可以帮助公寓运营企业快速回笼资金，用于投入下一阶段房源建设，为企业寻求融资与退出途径。

业内专家预测，在贷款利率走高、地产信贷政策收紧、股权融资和债券融资规模萎缩的背景下，REITs带来了全新的地产融资途径，是解决目前很多住房租赁企业融资困局的重要渠道。

他认为，资产证券化可以帮助住房租赁企业构建“投资、运营、退出渠道”的商业模式闭环，为企业加大投资租赁住房提供了信心和动力，也有利于提高资产运营管理能力。今后公募REITs推出时住房租赁，个人投资者可以不用买卖实物资产，通过投资住房租赁REITs就可以享受到物业增值收益。

中联前源不动产基金管理有限公司总经理何亮宇说：“推进住房租赁资产证券化是发展住房租赁市场的重要内容。”

何亮宇介绍，去年下半年至今，住房租赁证券化产品获批速度加快，既包括轻资产的运营企业如魔方公寓或链家自如，也包括保利、碧桂园这种进入租赁住房运营领域的开发商，不同主体在租赁住房证券化的不同市场渠道均有了实践经验，产品获批得到了监管部门大力支持及市场强烈反响。

此外，通过发行REITs，可以充分利用社会资金，促进资本进入租赁市场，多渠道增加住房租赁房源供应。专家建议，各地政府在土地供应方式上应逐步探索转变，降低租赁住房的运营成本，提高投资回报率。同时，财政、税务等部门应统一协调，针对证券化产品考虑有针对性的税收优惠措施。

机构加速入场

监管明确支持住房租赁资产证券化也为各类金融机构带来利好。

中联基金执行总经理范熙武表示，从今年不动产领域融资环境来看，标准化产品是严监管下一个比较通畅的路径，所以目前很多不动产持有主体比较有动力通过不动产资产证券化盘活存量资产，实现轻重资产之间的良性互动。而这对于银行保险类的资金而言，也是一个重要的资产配置类别。

范熙武表示，符合国家政策导向和产业政策的标准化产品，对于资金端的机构来说是一个加大配置的好时机。另外，通过持续投入，这些机构也将更理解产品，能为未来率先参与到公募REITs做好准备。

光大证券固定收益总部副总裁张海钢称：“从市场从业人员的角度来看，许多客户对类REITs产品的兴趣在变强。在长租公寓、基础设施等底层资产类REITs产品方面，我们同相关融资方进行了很多沟通接洽，也有一些已经在执行的项目。”

“住房租赁资产证券化的发展对中介机构来说也有挑战。”东方金诚结构融资部总经理郭永刚指出，首先是中介机构的专业能力。例如，作为计划管理人/受托人的券商或银行机构如何通过创新产品设计，在满足企业融资需求的同时降低融资成本。其次，作为评级机构，商业地产资产证券化的评级技术较其他评级技术更为复杂，评级机构应当持续积累相关数据并不断完善相关评级方法。

此外，我国物业评估市场较为分散，商业地产估值方面的数据较为欠缺，未来应该尽快形成行业公认的评估标准，逐步形成资本化率的数据库和管理，避免评估在竞争中失真。

关键词： 住房 资产 规模