北京住总债务筹资拟发行10亿中期票据 风险：有息债务占总资产77.34%

中华网财经1月13日讯：据上海清算所消息，北京住总房地产开发有限责任公司拟发行2021年度第一期中期票据。本次发行票据注册金额10亿元，采取发行金额动态调整机制，本期发行规模不超过10亿元（含10亿元）。期限上按票据品种划分，品种一期限为2+1年期，品种二期限为3年期。该票据的主承销商和簿记管理人为中信建投证券股份有限公司，联席主承销商为江苏银行股份有限公司。

募集说明书信息显示，本次中期票据的募集资金拟用于偿还有息债务，具体用途为偿还北京住总房地产开发有限责任公司2019年度第一期定向债务融资工具的本息。

风险提示：存货跌价风险

中华网财经翻阅募集说明书了解到，截至2017年末、2018年末、2019年末及2020年9月末，北京住总存货分别为1,494,063.99万元、1,512,256.32万元、1,472,609.38万元和1,456,669.02万元，占公司总资产比重分别为65.55%、61.60%、59.09%以及49.23%，存货金额较大在一定程度上影响公司资产的变现能力，也会因存货的价格波动导致存货跌价损失的风险。

短期偿债压力增加风险

截至2017年末、2018年末、2019年末及2020年9月末，北京住总流动比率分别为1.86、1.80、3.04及1.72，均处于正常水平，但若未来年度公司加大资本性投入，进一步开拓新项目从而增加债务规模将可能导致公司长短期偿债能力受到影响。

资产负债率较高且长期偿债能力较弱的风险

截至2017年末、2018年末、2019年末及2020年9月末，北京住总资产负债率分别为80.82%、79.89%、79.55%及81.97%，整体资产负债率较高。2017年-2019年，公司EBITDA利息保障倍数分别为0.93倍、1.08倍和0.91倍，EBITDA对利息的覆盖较弱。若未来公司经营规模进一步扩大，资产负债率可能进一步提高从而影响发行人偿债能力。

经营性现金流持续为负

2017年、2018年、2019年及2020年1-9月，公司经营活动产生的现金流净额分别为-12.26亿元、-22.39亿元、-8.64亿元和-9.82亿元，经营活动产生的现金流净额在报告期内波动较大，且始终为净流出，经营活动产生的现金流量净额减少会使公司面临一定的资金周转、偿还账款等方面的困难和一定的经营风险。

受限资产规模较大：占当期净资产的151.19%

因业务发展需要，发行人的部分资产通过抵质押手段来获得银行借款，主要为投资性房地产。截至2020年9月末，发行人受限资产总计80.65亿元，占当期净资产的151.19%，发行人受限资产规模较大，如果该部分资产因融资问题产生纠纷，将对发行人的正常经营造成不利影响。

有息债务规模较大：占总资产的77.34%

发行人2020年9月末有息债务余额为228.84亿元，占发行人总资产的77.34%。发行人的还款主要来源未来经营性现金流和银行授信，若企业后期不能保证有效回款，则可能会带来较大的偿债压力。

截至2020年第三季度，北京住总经营活动产生的现金流量净额为-9.8亿元，投资活动产生的现金流量净额为-10.8亿元，筹资活动产生的现金流量净额为20.9亿元，期末现金及现金等价物余额为18.0亿元。

关键词： 北京住总