富力物业赴港IPO：在管面积约6940万平 ​富力集团为单一最大客户

中华网财经4月28日讯：富力集团旗下的富力物业服务集团有限公司(以下简称“富力物业”)4月26日向港交所递交招股书，农银国际融资有限公司及中国国际金融香港证券有限公司为联席保荐人。

行业：中国物业百强排名第11位

招股书显示，富力物业为中国领先的综合物业管理服务提供者，提供广泛的优质物业管理服务及商业运营服务。根据中指研究院的资料，基于上年度有关管理规模、经营业绩、服务质量、增长潜力及社会责任等关键因素的数据，以综合实力计，在中国物业服务百强企业中排名第11位。

实控人为李思廉、张力分别拥有公司46.48%股份

富力物业股权构成方面，招股书显示，李思廉透过贤丽、元雅及翠和及张力透过敏力、正旭及鸿泽将分别控制本公司股东大会上30%以上的投票权。因此，李思廉、张力、贤丽、元雅、翠和、敏力、正旭及鸿泽构成一组控股股东。

规模：在管面积6940万方

其多元化物业组合包括住宅及商业物业，主要包括零售物业、写字楼及服务式公寓。其签约管理的其他商业物业包括教育机构及产业园。截至2020年12月31日，管理552个项目位于中国26个省、自治区、直辖市的102个城市，总在管建筑面积为6940万平方米，其中住宅物业的在管建筑面积为5810万平方米，商业物业的在管建筑面积为1120万平方米。截至最后实际可行日期，总在管建筑面积进一步增加至7160万平方米。

财务：毛利率24.8%、净利润2.39亿元

财务数据方面，富力物业2018-2020年的收入分别为18.23亿元、21.7亿元和25.97亿元；对应毛利分别为2.71亿元、3.89亿元及6.44亿元，整体毛利率逐年上涨，分别为14.9%、17.9%及24.8%；同期净利润分别为-1164万元、6383万元、2.39亿元。

在2020年总收入，住宅物业管理服务收入占比67.6%、商业物业管理服务占比32.4%。

2020年录得111个亏损项目亏损金额4950万元

另在2018年、2019年及2020年，富力物业管理的56、53及59个住宅物业项目分别产生5970万元、3790万元及4030万元的亏损；在2018年、 2019年及2020年，我们就51、53及52个在管的商业物业项目分别产生2330万元、1380万元及920万元的亏损。富力物业表示，该等亏损主要是由于物业管理 费相对较低，而该等物业的人力成本及保养成本相对较高。

签约管理660个物业项目、签约总面积1.04亿方

截至2020年末，富力物业共在全国签约管理660个物业项目，签约总建筑面积约为1.04亿平方米，包括总建筑面积8831.2万平方米的378个住宅物业项目，和总建筑面积约1627.5万平方米的282个商业物业项目；在管物业项目552个，总在管面积约6940万平方米，包括295个住宅物业项目和257项商业物业项目。

近八成项目位于一、二线城市

招股书显示，富力物业作为一家已经运营约24年的公司，其业务范围主要集中于一、二线城市，截至2020年末，位于一线、新一线及二线城市的项目分别占总在管建筑面积约25.9%、25.9%及25.5%。

单一最大客户为富力集团

招股书风险提示：富力物业单一最大客户为富力集团，住宅及商业物业管理服务合约相当大一部分均与管理富力集团开发的物业有关。此外，富力物业在招股书中表示，公司的业务增长主要源自富力集团的支持。截至2020年末，富力物业几乎全部在管面积来自富力集团及其合营联营公司，来自第三方物业开发商的在管项目仅包括1宗住宅物业和1宗商业物业。在2020年，来自独立第三方物业开发商的收入为10.6万元。

中华网财经注意一个明显的现象，在收费项目中，其中，富力物业来自富力集团的项目物业管理收费普遍较高，其中在管住宅为每平方米2.42元、商业物业为10.34元，而来自独立第三方的物业收费分别为每平方米2.2元和7元。

IPO募资用途

对于IPO募资所得款项净额，富力物业表示，将用于通过外拓、战略收购及股权投资扩大物业管理服务及商业营运服务；用于扩展增值服务，整合行业上下游供应链资源；将用于进一步升级资讯管理系统；将用于一般业务经营及营运资金。

（中华网财经综合 文/散水）

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