万科A“借新还旧”发行15.66亿公司债券 票面利率3.4%、3.7%

中华网财经5月19日讯：万科A发布2021年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）票面利率公告显示，本期债券发行规模不超过人民币15.66亿元（含15.66亿元），主要分为两个品种，品种一为5年期（附第3年末发行人赎回选择权、调整票面利率选择权和投资者回售选择权），品种二期限为7年期（附第5年末发行人赎回选择权、调整票面利率选择权和投资者回售选择权）。

有个上述公司债票面利率，公告显示，2021年5月18日，发行人和簿记管理人在网下向机构投资者进行了票面利率询价。根据网下机构投资者询价结果，经发行人和簿记管理人协商一致，最终确定本期债券品种一的票面利率为3.40%，品种二的票面利率为3.70%。

募集资金用途显示，本期债券拟发行不超过 15.66 亿元（含），扣除发行费用后，公司拟全部用于偿还回售/到期的公司债券具体如：归还债券“18万科01、18万科02”合计15.66亿元。详细如：

中华网财经获悉，募集说明书显示，发行人截至2021年3月31日的净资产为3,554.32亿元，归属于母公司所有者权益合计2,257.08亿元，合并报表口径资产负债率为81.37%，合并口径扣除预收账款及合同负债后的资产负债率为45.60%，母公司资产负债率为69.42%；本期债券上市前，发行人最近三个会计年度实现的年均可分配利润为380.53亿元（2018年-2020年度经审计的合并报表中归属于母公司所有者的净利润平均值），预计不少于本期债券一年利息的1.5倍。

对于，本期债券的偿债资金方面，募集说明书中万科表示，将主要来源于发行人经营活动产生的收益和现金流。数据显示，2018-2020年度，发行人合并口径营业收入分别为2,976.79亿元、3,678.94亿元及4,191.12亿元；营业利润分别为674.99亿元、766.13亿元及799.59亿元；与之相对应的营业毛利润率分别为29.70%、27.30%及22.75%。近年来，随着一批在市场回暖期销售、盈利情况相对较好的项目进入结算，房地产行业的利润率有所提高；发行人经营活动产生的现金流量净额分别为336.18亿元、456.87亿元及531.88亿元。发行人目前的经营情况、财务状况和资产质量良好，但受宏观经济环境及政策调控、房地产开发投资及销售进度以及房地产开发周期等因素的影响，未来经营活动现金流波动存在不确定性。

负债总额较大、资产负债率较高的风险

募集说明书风险提示：发行人作为全国房地产开发市场化运作的投资、建设和管理主体，其投资项目存在项目密集性强、需要资金量大、投资回收周期较长的特点。

截至2018年12月31日、2019年12月31日和2020年12月31日，公司的负债总额分别为12,929.59亿元、14,593.50亿元及15,193.33亿元，呈持续增长趋势；有息债务融资总额（包括短期借款、长期借款、一年内到期的非流动负债、应付债券及其他流动负债中的短期融资券）分别为2,612.08亿元、2,578.52亿元和2,585.26亿元。有息负债水平较高引致财务费用增长，本息兑付增加公司刚性债务支出，可能使发行人面临一定的偿债压力。

截至2018年12月31日、2019年12月31日和2020年12月31日，公司资产负债率分别为84.59%、84.36%和81.28%；扣除预收账款、合同负债后的资产负债率分别为51.55%、50.96%和47.49%。整体看，公司资产负债率水平较高，可能面临偿债压力从而使其业务经营活动受到不利影响。但公司剔除不构成实质偿债压力的预收账款后，资产负债率保持在行业内较低的水平。若未来行业形势或金融市场发生重大不利变化，较大规模的负债总额将使发行人面临一定的资金压力。

速动比率下降、短期偿债压力较大的风险

截至2018年12月31日、2019年12月31日和2020年12月31日，流动比率分别为1.15、1.13和1.17，速动比率分别为0.49、0.43和0.41。截至2018-2020年末，发行人短期借款（不含应付利息）、一年内到期的非流动负债（不含租赁负债及应付利息）及其他流动负债中的短期融资券合计分别为931.83亿元、938.87亿元、829.13亿元。虽然发行人保持着较为充足的货币资金，但仍存在短期偿债压力较大的风险。

存货超1万亿元存在跌价风险

公司主营业务以房地产开发销售为主，存货主要由已完成开发产品、在建开发产品、拟开发产品构成。截至2018年12月31日、2019年12月31日和2020年12月31日，发行人存货净额分别为7,503.03亿元、8,970.19亿元和10,020.63亿元，占总资产比例分别为49.08%、51.85%和53.61%，公司存货规模及占总资产的比例均相对较高。截至2020年末，公司存货跌价准备余额41.85亿元，占该年末存货净额的比例为0.42%。若未来房地产行业不景气，开发项目利润下滑或项目无法顺利完成开发，公司将面临存货跌价损失风险，从而对公司的盈利能力产生影响。

抵押受限资产较多的风险

公司所有权受限资产主要为债务融资设立的抵押资产。截至2020年末，发行人存货中用于长期借款、一年内到期的非流动负债及短期借款抵押的存货账面价值为639,752.68万元，投资性房地产受限部分账面价值为887,729.74万元，上述受限的存货及投资性房地产账面价值占该期末公司净资产的比例为4.37%。发行人银行存款中含有受限使用资金956,834.37万元，其中因质押或冻结对使用有限制的资金为人民币384,160.00万元。目前发行人经营状况良好，信用资质优良，但若未来公司因阶段性流动性不足等原因导致未能按时、足额偿付借款，可能造成公司资产被冻结和处置，将对公司正常生产经营活动造成不利影响，进而影响公司的偿债能力及本期债券的还本付息。

在管子公司共3862家

资料显示，2018-2020年，发行人合并财务报表范围都发生了一定变化。截至2018年末，发行人纳入合并范围的子公司共3,435家，合并范围较2017年相比，当年新增加合并单位1,058家，当年减少合并单位66家；截至2019年末，发行人纳入合并范围的子公司共3,704家，合并范围较2018年相比，当期新增加合并单位388家，当年减少合并单位119家；截至2020年末，发行人纳入合并范围的子公司共3,862家，合并范围较2019年相比，当期新增加合并单位235家，当年减少合并单位77家。

（中华网财经综合 文/葛亮）

关键词： 万科 发行 15 66 公司