万盈服务赴港IPO 最大客户升龙集团、其开发物业中标率100% 未为部分员工缴纳社保公积金

中华网财经9月22日讯 9月20日晚间，万盈服务集团有限公司（简称“万盈服务”）向港交所递交招股申请书。中华网财经了解到，截至2020年12月31日，有38家物业管理公司在香港联交所上市，拥有平均在管建筑面积约109百万平方米及总合约建筑面积约180百万平方米。公开资料显示，截至2020年12月31日，中国有超过200,000间物业管理公司。

万盈服务是一家综合性的物业管理服务提供商，2007年7月开始于河南省郑州市提供物业管理服务。截至2021年6月30日，万盈服务在河南省拥有59个项目，在管建筑面积合计9.9百万平方米，占在管总建筑面积的87.8%，公开资料显示，截至2020年12月31日，超过60间100强物业管理公司进入河南市场。根据中指研究院资料，2020年，万盈服务在河南省百强物业管理公司中，在管建筑面积排名第五，收益排名第六。根据中指研究院的资料，在2021年中国100强物业管理公司中综合实力排名第45。

根据中指研究院资料，万盈服务是以城市更新项目为特色服务的物业管理服务公司。截至2021年6月30日，万盈服务有58个城市更新项目（包括住宅物业、商业物业及公共物业），在管建筑面积合计10.4百万平方米，占万盈服务在管总建筑面积的92.5%。

对于竞争优势及未来发展，万盈服务这样描述，与升龙集团的合作为业务扩张奠定基础，未来将继续与升龙集团合作，以大湾区为重心拓展业务，扩大业务规模及市场份额。同时拟收购其他物业管理公司及╱或其他业务，并将其业务整合至万盈服务的业务当中，以进一步扩大业务规模及服务和地理覆盖范围。

股权架构上较为简单，分别由创始人林亿的直接持股公司ALPontos（简称“AL”）和其家族信托PontosNominee（简称“PN”）持股99.9%和1%。

另外，根据中指研究院的资料，在中国，物业管理公司提供城市更新服务产生的总收益由2016年的人民币68亿元增至2020年的人民币220亿元，复合年增长率为34.1%。于2025年，市场上城市更新服务相关的物业管理服务的总收益预期将达至人民币580亿元，2020年至2025年的复合年增长率将为21.4%。

财务数据方面，2018年、2019年及2020年，万盈服务分别录得收益约2.5亿元、2.6亿元及2.8亿元；

八成左右物业管理收入来自城市更新项目

招股书显示，截至2018年、2019年及2020年12月31日止年度以及截至2020年及2021年6月30日止6个月，万盈服务物业管理服务收益的80.3%、80.7%、79.3%、81.0%及75.5%分别来自城市更新项目。

万盈服务在管物业组合包括住宅物业及非住宅物业，非住宅物业包括大型商业综合体及写字楼。截至2018年、2019年年及2020年12月31日以及2021年6月30日的住宅物业在管总建筑面积分别为7.4百万平方米、7.6百万平方米、7.7百万平方米及7.7百万平方米。截至2018年、2019年及2020年12月31日以及2021年6月30日，万盈服务管理的非住宅物业面积分别为2.2百万平方米、2.2百万平方米、2.3百万平方米及3.6百万平方米，占在管总建筑面积的22.6%、22.3%、23.3%及31.6%。截至2018年、2019年及2020年12月31日止年度以及截至2020年及2021年6月30日止6个月，物业管理服务收益的48.4%、48.1%、50.5%、49.6%及52.1%。来自非住宅物业。

最大客户为升龙集团 其开发物业中标率100%

招股书显示，升龙集团及其联系人是最大客户，万盈服务向其提供物业管理服务和非业主增值服务。于2018年、2019年及2020年以及截至2021年6月30日止6个月，万盈服务向升龙集团及其联系人提供的服务所产生的收益为人民币2590万元、人民币2480百万元、人民币2720万元及人民币1920万元，分别占总收益的10.4%、9.5%、9.7%及12.4%。

截至2021年6月30日，万盈服务在管的总项目中，总建筑面积10.1百万平方米的60个项目由升龙集团开发，占在管总建筑面积的89.2%。对升龙集团开发物业的中标率为100.0%。截至2021年6月30日止6个月，开始扩大业务，管理来自独立第三方的物业。截至2021年6月30日，已获独立第三方委聘以管理三个城市更新项目，总建筑面积为1.2百万平方米，占在管总建筑面积的10.8%。

业务“老三样”，收入上物业管理占比八成以上

业务上依然是老三样，除物业管理服务外，万盈服务还为非业主提供增值服务，为业主提供社区增值服务。非业主增值服务包括交付前服务、初步规划及设计谘询服务以及协销服务。社区增值服务包括停车场营运服务及住宅社区服务。

万盈服务收益主要来源于三条业务线：物业管理服务、非业主增值服务及社区增值服务。其中物业管理服务2018-2021年上半年占比分别为86.3、84.1、85.2、80.3，还是收入最重要部分。

非业主增值服务 来自升龙集团收入2021年翻了26倍

中华网财经发现，非业主增值服务，升龙集团带来的收入2018年仅有39万，到了2019年为248万，2020年461万，而到了2021年上半年，这一数字翻了26倍，达到1030万。此部分收入，万盈服务解释称主要向升龙集团开发的住宅及商业物业提供物业管理服务。

升龙集团开发的项目毛利率2018年-2021年上半年分别为24.2、29.8、33.3、33.9。万盈服务指，主要由于升龙集团开发的项目中建筑面积约23.2%为商用物业，与公共物业及其他来源的物业相比，收取的平均物业管理费较高，进而毛利率比较高。

招股书披露，最近两年派息1.68亿，其中2020年及截至2021年6月30日止6个月，万盈服务派股息人民币8350万元及人民币8500万元。

因河南暴雨损失290万 管理项目亏损230万

招股书显示，由于2021年7月，河南省受到长时间暴雨造成的严重洪涝影响，万盈服务社区增值服务因此受到影响，在河南省的八个在管物业的停车场运营服务平均暂停11至42日。同时产生与电梯维修及维护有关的额外成本。万盈服务估计，为应对严重洪涝而产生的初步成本约为人民币290万元。

此外，2018年及2019年，分别就管理的四个及一个项目产生亏损人民币180万元及人民币50万元。

万盈服务无法满足足够管理层留驻香港

招股书显示，根据上市规则第8.12条，发行人须有足够管理层留驻香港，此一般指至少须有两名执行董事长居香港。万盈服务招股书中披露，并无足够的管理层留驻香港，由于公司总部及及主要业务营运均位于中国，而管理层驻扎中国更能克尽厥职，因此，已申请豁免严格遵守上市规则第8.12条。

未为部分员工缴纳或缴足社保、公积金

招股书披露，万盈服务于往绩记录期间，并没有为部分员工进行社保及住房公积金登记或全额供款，公司解释称，主要因为，一是新入职员工，二是在以往受雇中已缴纳相关供款的员工。三是已缴纳农村社会保险的农村家庭员工。截至2018年、2019年、2020年12月31日止年度以及截2020年及2021年6月30日止6个月就此计提拨备分别为人民币250万元、200万元、110万元、30万元及150万元。

租用113平物业用作办公及住宿 但业主不配合未能登记

此外，招股书披露，万盈服务租用两项位于广州及福州的物业，总建筑面积约为779.3平方米，作办公室及员工住宿用。目前，还未按照规定，向当地房屋管理部门登记租赁物业中的一项面积为113.9平方米的租赁物业的一项租赁协议，万盈服务解释称主要是因为业主在登记租赁协议方面不予配合。

物管上市，有人来，有人去。此前，富力物业“全身而退”卖给碧桂园服务，今天又有消息指，富力物业服务已撤销在联交所上市的申请。对于万盈服务上市后续，中华网财经将持续关注！

关键词： 万盈 物业 社保 缴纳