方直发展再递招股书：资本负债比率回升至284.9% 管理层名单未提及总裁许珂

中华网财经11月9日讯：就在11月8日有消息称，知名职业经理人直集团总裁许珂已离职。凑巧的是，同样在11月8日，方直发展向港交所再次递交了招股书，距离上次招股书失效时间已过去半个月，建银国际为独家保荐人。

从媒体梳理信息发现近两年来方直为冲击上市加快土储与人才网罗。

其一方面加快囤粮准备为扩规模。信息显示，2020年方直频繁在公开市场拿地，一年下来分别在佛山、阳江、广州、珠海、惠州等拿地。其官网公示信息，2020年，方直通过招拍挂新获7宗地块，新增货量300亿元。

同时，招股书中也披露，2019、2020年方直新增土地储备上升至百万平米，尤其是2020年土地支出成本翻倍至8.45亿，占物业开发及销售成本的比例43.3%。

另一方面，方直发展加紧网罗人才。除了在IPO环节上招聘专业人才，方直在营销、财务各个层面招揽房企职业经理人，包括2019年10月入职方直的罗江海以及上述提及的许珂等。

实控人陈专持股比例为95%

中华网财经翻阅招股书了解到，方直发展最早可以追溯到2004年9月6日成立的广东方直集团公司，创世人为陈专，目前为一家一直在聚焦在大湾区发展业务的成熟领先综合型房地产开发商。

在此前经历股权重组，并出售了方直物业，重组后当前股权关系为创始人陈专通过旗下Wilk Special间接持有方直控股95%股份成为实控人，此外易贤勋作为个人间接持股5%。

资料显示，方直发展最早成立于1998年，经营房地产装修以及园林设计施工，2006年正式进军房地产业务，创始人陈专是广东阳江阳西县上洋镇人。

归母净利润率9.17%低于2020上半年行业中位数

招股书显示，方直发展业务主要以物业开发及销售、商业物业租赁及室内装饰服务，三个部分组成。财务数据显示，在2018年、2019年及2020年，公司收入分别为30.44亿元、33.59亿元及31.51亿元；期内毛利8.24亿元、14.08亿元及11.97亿元；归属股东净利润分别为2863万元、2.43亿元及2.89亿元；同期的毛利率分别为27.1%、41.9%及38.0%。

中华网财经获悉，此外，据克而瑞数据显示，在经历新冠疫情影响下，2020年上半年，行业179家样本房企毛利率中位数为31.3%，同比下滑2.4个百分点；净利率中位数为9.7%，同比下滑2.6个百分点，且与历年相比，净利率中位数降至2015、2016年水平。

而在2020年方直发展归母净利率9.17%，经历了行业复苏，但该指标仍低于上半年的行业中位数。

截至5月末毛利率43%

而更新后的招股书补充了截至2021年5月31日的相应业务数据。

截至2018年、2019年及2020年12月31日止年度以及截至2020年及2021年5月31日止五个月，公司毛利分别为人民币8.25亿元、人民币14.09亿元、人民币11.97亿元、人民币2.96亿元及人民币2.17亿元，同期的毛利率分别为27.1%、41.9%、38.0%、61.1%及43.0%。

资本负债比率回升至284.9%

主要财务比率方面数据显示，资产总额回报率由2018年的0.23%提升至1.29%；股权回报率由2018年的9.9%提升至2020年的38.4%；流动比率则由2018年的1.5倍下降至2020年的1.4倍；而负债方面，2018年至2020年，方直发展资本负债比率分别为668.3%、738.6%、231.4%；利息覆盖率降至2020年的106.4%，基本能覆盖状态。

更新后的招股书数据显示，截至2021年5月31日至五个月，毛利率43.0%、资产总额回报率0.5%、股权回报率17.2%、流动比率1.5倍、资本负债比率284.9%、利息覆盖率43.8%。

就资本负债比率，而在此前的招股书显示，截至2018年、2019年与2020年12月31日，方直发展资本负债比率分别为668.3%、738.6%与231.4%，而最新数据，资本负债比率则上升至284.9%，对此方直发展表示，主要由于物业开发项目的融资需求增加以支持的业务增长，导致银行及其他借款增加。

总土储增长至480万方

截至2021年1月31日，方直发展土地储备总量的总建筑面积约为430万平方米。其中，开发中的物业开发项目中应占的已规划总建筑面积约为160万平方米，而持作未来开发的物业开发项目中应占的估计总建筑面积约为230万平方米。

最新的招股书显示，截至2021年8月31日，方直发展土地储备总量的总建筑面积约为480万平方米。截至2021年8月31日，该公司开发中的物业开发项目中其应占的已规划总建筑面积约为280万平方米，而该公司持作未来开发的物业开发项目中其应占的估计总建筑面积约为170万平方米。

现金短债比由0.23提升至0.38

值得一提的是，从此前的招股书看，方直发展杠杆水平明显偏高。

数据显示，2018-2020年，方直集团的现金及现金等价物分别为6.94亿元、3.53亿元以及9.19亿元；期间，未偿还银行及其他借款总额则进一步增加至78.78亿元、95.71亿元，其中一年内需要偿还的借款总额为13.81亿元、24.27亿元、40.39亿元，显然难以覆盖债务。据此计算，截至2020年底，方直集团的现金短债比为0.23。

最新递交的招股书则显示，现金及等价物这一项指标有了明显变化，截至2021年5月31日录得18.69亿元，较2020年底增加了1.04倍。

同时，因未偿还借款总额指标进一步猛增至128.37亿，一年内借款增至49.39亿元，方直发展现金短债比优化至0.38。

此外，截至2021年8月31日，方直发展在广东省的12个城市共有超过45个物业开发项目，土地储备总量的总建筑面积约为480万平方米，较此前增加约50万平米，包括大湾区的深圳、广州、佛山、惠州、中山、珠海及东莞等，并未扩至长三角区域。

而销售回款方面，截至2021年8月31日，方直发展所有现有物业开发项目收取的预售所得款项金额为人民币44.93亿元。

招股书未提及许珂

值得一提的是，深得老板赏识的罗江海负责任务已变更为“负责本集团业务扩张”，而管理层人员列表中未提及许珂。

（中华网财经综合 文/刘星）

关键词： 方直 升至 总裁 提及