金辉债务筹资拟发83.49亿公司债 披露风险：毛利下跌、存家族管理风险

中华网财经3月11日讯：据上交所公司债券项目信息平台披露信息显示，债券名称“金辉集团股份有限公司2021年面向专业投资者公开发行公司债券”，在3月10日获得上交所反馈。

信息显示，上述债券拟发金额为83.49亿元，品种为小公募，发行人为金辉集团股份有限公司，承销商/管理人为西南证券股份有限公司。

有关上述债券资金用途，中华网财经翻阅募集说明书了解到，本次债券发行规模不超过83.49亿元（含83.49亿元），扣除发行费用后全部用于偿还到期或回售的公司债券本金及利息。如：

据了解，有本次关债券风险，募集说明书从发行的财务风险17方面、经营风险10方面、管理风险6方面、政策风险4方面等进行阐述。

资产负债率高、速动比率持续下降

其中，财务风险方面，募集说明书指出，发行人的资产负债率较高。最近三年及一期，发行人合并资产负债率分别为83.17%、85.46%、85.97%和85.73%；流动比率分别为1.56、1.40、1.39和1.43；速动比率分别为0.47、0.42、0.36和0.34。最近三年及一期，发行人EBITDA利息保障倍数分别为1.48倍、1.12倍、0.89倍和0.75倍。房地产市场的波动和融资环境的变化可能使公司面临一定的偿债压力。随着新项目的开展，需要的资金量也会增加，为此发行人增加了部分银行贷款和信托借款，导致公司的整体负债率较高。同时存货的变现能力也将直接影响公司的资产流动性及短期偿债能力。

毛利率已持续下降至22.14%

最近三年及一期，公司商品房销售业务的毛利率分别为34.81%、31.82%、22.85%和22.14%，2019年公司整体毛利率大幅下滑主要系结转上海和南京等地区政府限价项目占比较高所致。未来，房地产调控政策陆续出台，对于公司的项目销售将持续产生影响。若宏观经济政策发生不利于房地产开发企业的变化，经济持续下行，市场需求不足，或者土地成本持续升高，公司毛利率将存在下降的风险。

经营现金流持续为负

最近三年及一期，发行人实现的经营活动现金流量净额分别为-97.27亿元、29.50亿元、-52.69亿元和-27.69亿元。考虑到房地产项目开发周期较长，购置土地和前期工程占用资金量大，受拿地节奏及项目开发进度等因素的影响，如果发行人不能迅速去化达到预售条件的项目，及时回笼销售房款，发行人的经营性现金流存在波动的风险。

存货规模占总资产67.71%、截止去年三季度存货跌价准备6.93亿

最近三年及一期末，发行人存货账面价值分别为495.98亿元、745.52亿元、962.61亿元和1,227.55亿元，占总资产的比例分别为57.44%、60.40%、64.32%和67.71%。发行人存货主要由房地产项目开发中的开发成本（含土地成本）和已建成尚未出售的开发产品构成。发行人存货的价值会因房地产市场的变动而发生波动。截至2020年9月末，发行人存货跌价准备为6.93亿元，主要为开发产品计提的跌价准备。公司存货的价值会受国家的宏观政策、信贷政策、房地产行业的供需状况、行业政策等因素的影响而发生波动，如若房地产行业未来景气度下降，发行人存货存在进一步计提存货跌价准备的可能，从而对公司的盈利能力产生不利影响。

存货周转率下降至0.11

最近三年及一期，发行人存货周转率分别为0.19、0.17、0.23和0.11。由于房地产行业从签约销售到结转存在一定的时间间隔，因此存货周转率与公司实际的存货去化情况存在一定程度的不相匹配。目前，发行人拟开发项目、在建项目和已完工项目部分处于二三线城市，如果未来房地产市场走弱，或发行人出现在建项目开发和预售项目销售迟滞等因素，存在发行人存货周转率下滑的风险。

短债压力大：一年内到期需偿还的债券43.67亿元

截至2020年9月末，发行人短期借款余额和一年内到期的非流动负债余额分别为8.86亿元和134.74亿元，而其速动比率为0.34，短期偿债压力较大。其中，发行人一年内到期需偿还的借款为91.07亿元，一年内到期需偿还的债券43.67亿元，对于发行人的偿债能力以及资金周转效率提出了较高的要求。若未来发行人商品房销售款不能及时回笼，存在无法及时偿付到期债务的风险。

受限资产大：占总资产比例33.06%

发行人所有权受限资产主要包括抵押资产、贷款保证金、质押金等，这主要是公司向金融机构抵押借款、质押借款等方式融资形成的受限资产，包括货币资金、存货和投资性房地产等。截至2020年9月末发行人所有权受限资产账面价值合计为599.45亿元，占总资产比例为33.06%。若未来公司的经营情况发生变化，无法偿还到期负债，相关的受限资产将面临所有权被转移的风险，可能对公司的生产经营造成较大影响。在抵、质押融资期间，相关的受限资产的处置也将受到限制。

阶段性担保金额268亿元

发行人房地产业务按房地产经营惯例为商品房承购人提供抵押借款担保，担保类型为阶段性担保。阶段性担保的担保期限自保证合同生效之日起，至商品房承购人所购住房的房屋产权证及抵押登记手续办妥后并交银行执管之日止。截至2020年9月末，发行人承担上述阶段性担保金额为人民币2,684,855.80万元。截至2020年9月末，发行人对关联方担保余额为597,617.81万元，占净资产的比例为23.11%，被担保单位均为发行人联营及合营企业。

权益资本不稳定

权益资本不稳定的风险最近三年及一期末，发行人的所有者权益分别为145.35亿元、179.51亿元、210.02亿元和258.63亿元。其中，未分配利润分别为93.20亿元、113.58亿元、133.37亿元和141.90亿元，未分配利润占所有者权益比例分别为64.12%、63.27%、63.50%和54.87%。若未来发行人大量分配利润，公司的权益资本减少的同时可供用来偿债的资金也将减少，债权人的利益将会受损。

存在家族管理风险

此外在管理风险中，募集说明书披露，截至目前，发行人的实际控制人为林定强，林定强通过持有RadiancePropertyHoldingsLimited间接控制发行人。林定强目前在发行人担任董事长兼总经理，实际控制人可以利用其控制力在公司的发展战略、生产经营、利润分配决策等方面施加重大影响，有可能损害公司和投资人的利益。截至目前，发行人控股股东金辉投资（香港）有限公司持有发行人96%的股份，处于绝对控股地位。大股东可能与其他股东存在利益上的冲突，因而发行人存在大股东控制的风险。如果金辉投资利用其控股地位，并通过对公司董事会的影响干预公司的正常经营管理，有可能损害公司和投资人的利益。

值得注意的是，募集说明书提到，截至目前，发行人的董事长兼总经理为实际控制人林定强，发行人董事中，林宇为林定强的儿子，林茂祺为林定强配偶的哥哥。发行人现任的部分董事及高级管理人员之间存在亲属关系，存在家族管理的风险。

此外，募集说明书显示，截至2020年9月30日，公司总资产1,812.99亿元，净资产258.63亿元；2020年度1-9月，公司实现营业收入154.20亿元，经营活动产生的现金流量净额为-27.69亿元，发行人已有216家直接和间接控股子公司。

（中华网财经综合 文/刘星）

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