时代邻里商誉按年增长312.5% 大并购促增长背后难掩收入失衡的焦虑

中华网财经3月17日讯：对于时代邻里来说，2020年是并购大年。在过去的一年里，时代邻里外拓面积继续增大、第三方占比提升、非住宅占比加大。不过业绩大增的背后仍含隐忧。

营收同比增长62.6%

中华网财经从近日时代邻里发布2020年业绩报告（下称“年报”）了解到，公司实现营业收入17.58亿元，同比增长62.6%；实现净利润约2.4亿元，同比增长148.6%。同期毛利率增加2个百分点至30.2%、净利率增加4.7个百分点至13.5%。

图为时代邻里2020年业绩公告截屏

物业管理服务和非业主增值服务营收占比超八成

图为时代邻里2020年业绩公告截屏

从业务结构来看，物业管理服务和非业主增值服务合计占总收入比例在81.4%，持续推动了整体收入的增长。而前期储备面积不高的时代邻里从2019年开启快节奏的并购风格，得以保持着物业管理服务收入起到整个收入的支柱地位。

占比30.5%的公服增在管面积仅贡献了2.72%的收入

在规模方面，年报显示，截至2020年12月31日止年度，时代邻里在管项目共527个，总合约建筑面积11160万平方米，较截至2019年12月31日止年度增长92.4%。总在管建筑面积9870万平方米，其中有518个在管物业管理服务项目，物业管理在管总建筑面积逾6880万平方米，9个在管建筑面积约2990万平方米的城市公服项目。在第三方开发项目拓展方面，截至2020年12月31日，时代邻里在管的第三方开发项目的合约面积（含城市公服项目）增加至约7740万平方米。

按上图中年报数据显示，2020年物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务、其他专业服务四大业务分别同比增长48.9%、53.3%、135.4%、187.3%。显而易见，社区增值服务及其他专项服务的增长较高，不此前这两项收入的基数过小而显得增幅大。数据显示，城市公共服务项目由去年的810万平方米，扩大了2.7倍至2990万平方米。但收入结构看出城市公服项目盈利能力有限，30.5%的在管面积比例仅贡献了2.72%的收入。

并购未从根本改变收入剪刀差问题：第三方项目收入贡献率仍偏低

另外，随着并购第三方物业占比提升，时代邻里对于时代中国的依赖度也有所下降。来自时代中国集团的在管面积占比从上年的45.2%下降至31%，第三方物业开发商的在管面积从去年的54.8%提高至69%。

图为时代邻里2020年业绩公告截屏

值得注意的是，来自时代中国集团与第三方物业开发商的收入剪刀差仍然存在。其中，占比69%的第三方项目只产生了51.3%的收入比例。信息显示，2020年时代邻里通过并购的面积约220万平方米，占物管总新增的70%。年报显示，期内，公司先后收购广州市浩晴物业、广州耀城、上海科箭51%、成都合达49%股权。

城市公共服务拉低毛利率

图为时代邻里2020年业绩公告截屏

就利润率方面，时代邻里2020年实现毛利率30.2%，较去年提高2个百分点；净利率13.5%较去年提高了4.7个百分点。不过，仔细从毛利率方面了解，便可以发现问题所在，按上图年报数据，物业管理服务、非业主增值服务毛利率分别较上年取得2.4个百分点、1.7个百分点的增长，而社区增值服务、其他专业服务毛利率按年分别下跌4个百分点、1.3个百分点。对此，公司表示主要是由于服务及产品组合变化所致。

追溯往期数据，其他专业服务的毛利率从2018年的25.5%降到2019年的19.5%，再到2020年的18.2%，已实现三连降。

应收款按年增长168.9%

此外，年报显示，2020年12月31日，时代邻里的应收贸易款项约人民币5.74亿元，较2019年12月31日的约人民币2.14亿元增加了约人民币3.61亿元或168.9%。公告中显示，应收贸易款项主要产生自物业管理服务、非业主增值服务及向时代中国集团及第三方提供的其他专业服务。

对于上述应收贸易款项的增长，公司表示数据变动与收入增长趋势一致。

商誉按年增长312.48%

值得一提的是，由于时代邻里过去的大并购风格反应在2020年报中，2020年底的商誉为2.84亿元，同比2019年的6884.1万元大幅增长312.48%。商誉大增与物管公司给出的高溢价不无关系。

正如，2019年上市期间的时代邻里董事会主席兼非执行董事白锡洪如是表示，上市之后很大一部分资金会放在收并购，会按照原来制定战略深耕大湾区，同时向全国高增长的城市、都市圈进行布局，也会跟随时代中国的发展足迹扩大管理版图。彼时还表示，“对于品质好、有规模、财务指标稳定的标的物，时代邻里有非常大的兴趣，将会进行收并购的安排。”

（中华网财经综合 文/丁一）

关键词： 时代 邻里 商誉 增长