房地产开发与销售 上下游呈“一起一落”的格局
相比商品房销售增速不断下滑,今年房地产开发投资增速保持平稳、高位运行。就房地产供给侧改革如火如荼,土地溢价率下行、开发商拿地积极性下降,三四线楼市回升接近尾声等迹象判断,明年开发投资增速将显著下行。
□李宇嘉
依据国家统计局发布的1至4月楼市数据,行业上下游呈“一起一落”的格局。下游商品房销售面积接近零增长(1至4月同比1.3%),累计增速连续24个月下滑,上游开发投资增速(1至4月同比10.3%)较一季度微跌0.1个百分点,但仍是近3年来次高点。在下游销售增速连续下滑、政策和资金继续“双紧缩”,特别按揭利率连续16个月走高(4月首套房利率同比涨23%),开发商资金面日益紧缩等大趋势下,上游开发投资逆势走高,与土地购置费高及缴纳方式有关。根据中指院统计,4月有300个城市的土地出让溢价率(17%)较一季度下滑2个百分点,较去年同期下降21个百分点,但成交楼面均价仅比去年下降10个百分点,仍维持在高位。
2016和2017年,城市地价高企,300城土地楼面价同比分别增长40%和26%,溢价率分别达到43%和29%。统计局的解释是“土地购置费分期付款的,应分期计入房地产开发投资”。根据土地收支管理规定,“分期缴纳全部土地出让价款的期限,原则上不超过一年”。实际上,只有在逼近最后期限时,开发商才缴纳土地出让价款。换言之,土地购置费反映的是大约一年前取得且在当期计入投资的土地价值。2017年,全国土地成交价款创下历史新高,增速(49.4%)创2010年以来新高。由此,去年土地购置费摊余到今年,就体现为今年1至4月开发投资高增长。
2017年三、四季度土地出让占全年比重超过60%。由此,上年土地购置费摊余对开发投资的支撑也将体现在今年,因而今年开发投资将持续景气。除土地购置费因素外,开发商“抢跑”和“收割市场”,也是开发投资超预期增长的原因。一方面,今年以来楼市调控继续收紧趋势明显,限购限售范围扩大,“限价+摇号”成为调控标配;另一方面,抑制居民杠杆、控制资金流向楼市成为监管重点,银保监会更已将这两者列入年度十大工作重点。因此,开发商资金回笼困难。统计局数据显示,1至4月开发商资金来源增速2.1%,创2016年以来新低。
与此同时,2016年以来开发商销售“排位赛”异常激烈。希望借助高周转维持“千亿级别”的房企今年有30多家,比2017年翻倍;在TOP100房企中,今年销售目标基本都要增长30%以上。由此,基于提高市占率的目标,开发商有加快推货和周转的诉求。客观看,2016年、2017年开发商储备土地迅速放量,300城土地出让金分别达到2.9万亿和4.06万亿,同比分别增长31%和50%,2017年更刷新纪录。但进入2018年,银行信贷资金全面收紧,就连2017年还算畅通的信托、资管等通道资金也被全面堵塞。
目前,开发商资金来源中,占比近20%的国内贷款自2016年3月以来首现负增长(1至4月下降1.6%)。同时,由于按揭贷款规模在紧缩(1至4月下降6.7%)、实际投放连续半年负增长,且利率连续16个月上浮,加上首付款控制消费贷,“限价+摇号”降低预售申请和开盘进度等因素,2017年占比达51%的其他资金(主要是销售回款),未来对开发商现金流支撑的力度下降。资金面紧缩和调控升级等因素,客观上在倒逼开发商加快周转速度。难怪碧桂园从土地摘牌到开盘5.2个月的周转速度,尽管已是业内最快,却还未达到集团高周转的需要,近期提出进一步加快周转的要求。
本轮楼市回升的主场在三四五线城市。2016和2017年,全国680多个三四五线城市商品房成交量占比分别达64%和70%,比2015上升13和19个百分点。2015和2016年,300个城市中三四五线土地出让占57%,2017年升至60.5%,今年1至4月突破70%。考虑到300个城市以外的其他城市都是四五线城市,全国三四五线城市商品房销售及土地成交占比实际上更高。今年以来,“去库存”重点转向四五线城市和县域,这催生了三四线楼市行情的棚改货币化(即PSL,抵押补充贷款)在1至4月放量,但3万亿余额已触顶。
近期,国家明确以专项债渐进取代PSL,推进棚改投融资。监管层严厉控制地方债务,PPP、产业基金等涉及地方政府违规举债的已被清理。因此,无论货币创造、投放规模,还是闭环运营,纳入政府预算且受严格监管的专项债,远不能与PSL刺激棚改的效果等量齐观。因此,未来棚改将更注重公共服务“补欠账”、新型城镇化,而非激发市场需求。
正是基于对三四五线楼市前景谨慎的判断,各大房企都抱着“抢跑”收割市场的心态,希望尽快回笼资金。1至4月,全国房屋新开工面积51779万平方米,增长7.3%,尽管增速比1至3月降了2.4个百分点,但增速依然是近一年来的高点。而同期房地产开发企业土地购置面积为5412万平方米,同比下降2.1%。
从土地购置费摊余到今年、棚改继续保持在高位、四五线和县域去库存,以及近期各大城市加速供地,开发商“补库存”和收割市场动力强劲等因素来看,相比商品房销售增速不断下滑,今年房地产开发投资增速将在高位平稳运行。当然,房地产供给侧改革如火如荼,如集体土地入市、旧改和盘活存量、新增供地转向租赁、小城镇建设和农村危房改造、乡村振兴等,也在维持开发投资体量。据此可判断,土地溢价率下行、开发商拿地积极性下降,“去杠杆”下棚改资金支持力度开始减弱,三四线楼市回升接近尾声,明年开发投资增速将显著下行。
关键词: 格局
您可能也感兴趣:
为您推荐
8家险企股权被挂牌转让,为何险企股权不再被追捧?
深圳最低工资标准调整为2360元/月 失业保险金为2124元/月
辽宁实施失业保险省级统筹 对缺口核定等作出详细规定
排行
最近更新
- 榕树贷款以科技创新为本 助力金融数字化转型提速
- 深度回顾2021:创新+品质,欧恩贝打造消费者信赖国产奶粉品牌
- 瑞丰农商行去年营收增长10.5% 不良贷款率为1.25%
- 交通银行增资交银投资获监管批复 注册资本变更为150亿元
- 回顾8年的坚定和创新——木婉清集团的前世今生
- 开盖即饮零添加,木婉清能量饮产品新升级
- 减脂也想吃零食怎么办?看完木婉清健康餐桌计划,让你放心吃!
- 天虹股份被深交所五连问,股价收“三连板”后大跌
- 谁是下一个九安医疗?“新冠概念”股市造富,伪概念股被爆炒成妖
- 长春高新股价进入下行通道 4个交易日里市值蒸发330亿元
- 没了薇娅竞争,李佳琦更贵了!全网最低价不复存在
- 罗永浩预告年后回归科技界,耗资6个亿的“真还传”要杀青了?
- 支撑高质量发展 21年北京固定资产投资增长4.9%
- 地方经济年报陆续出炉 地方稳增长举措蓄势待发
- 工信部:针对中小企业发展再出纾困帮扶政策
- 流通领域首个五年规划出炉 加快资源要素流动
- 明明原价能买票,为何还要购买平台VIP
- 顺鑫农业预计2021年度净利润同比下降80.95%-73.81%
- 京东科技境外首次公开发行股份申请已获证监会接收材料 消息...
- 时隔一月 央行开展14天逆回购操作1500亿元
- IBM第四季度净利大涨72% 股价盘后一度飙升7%
- 连亏三年的唐德影视扭亏 去年净利预计1800万-2700万元
- 强监管下,芒果超媒致力转型能否延续高增长?
- 春节因素提振餐饮旅游板块 预制菜和冰雪游成新风口
- 保利、招商等合营子公司东莞招商启越房地产因虚假材料取得商...
- 海关严防境外疫情输入
- 滑雪如何规避风险?这份安全须知一定得告诉孩子
- 年货寄乡愁 金龙鱼品牌限定芝麻香油为春节增香添味
- 恢复经营、扩销增效 王府井预计去年净利润增加13.99亿元
- 青青稞酒预计去年净利润5000万元–7000万元 核心区域业务修复