金茂11月销售额按年增63.5% 年内踩1红线花旗下调目标价超34%
中华网财经12月29日:日前,花旗在发表的研究报告中下调了中国金茂的目标价,由8.6港元/股下调至5.6港元/股,下调幅度约35%。
花旗在报告中称,中国金茂周转放慢,而今年售卖的楼房因限价而导致其毛利受压,下调其目标价,同时下调资产净值8%。花旗称,预计中国金茂到2022年的销售额可达3000亿元,按年增长20%。
按照公司2020年半年报财报数据显示,截至6月30日,公司净负债705.19亿元,资金杠杆率由2019年末的74%下降至69%,融资成本降至4.68%。
11月销售额按年增长63.5%
而最新,据新华财经与面包财经日前发布的《2020年11月销售额TOP30上市房企排名》显示,11月销售额TOP30房企合计实现销售额7698.26亿元,较10月销售额TOP30房企合计销售额下降5.42%;11月销售面积TOP30房企合计实现销售面积5500.56万平方米,较10月销售面积TOP30房企合计销售面积下降13.82%;11月销售均价TOP30房企的平均销售均价为16967.55元/平方米,较10月销售均价TOP30房企的平均销售均价增长2.42%。
其中,中国金茂11月全口径销售额为199.80亿元,同比增长63.47%,TOP30房企排名15位;其1-11月销售额为2003.00亿元,排名13位。
图为新华财经和面包财经发布的《2020年11月销售额TOP30上市房企排名》截屏
11月销售面积按年增加21%
从销售面积增速来看,中国金茂11月销售面积为76.99万平米,较上年同比增加21.01%,TOP30房企排名28位;其1-11月销售面积为1017.47万平米,排名第18。
图为新华财经和面包财经发布的《2020年11月销售面积TOP30上市房企排名》截屏
11月销售均价按年涨35个百分点
从11月的销售均价看,中国金茂11销售均价为25951.42元/平米,较上年同比增加35.08%,TOP30房企排名第3位;而1-11月销售均价为19686.08元/平米,排名第7。
图为新华财经和面包财经发布的《2020年11月销售均价TOP30上市房企排名》截屏
踩1条“红线”、财务归属“黄色”阵营
不过,据2020年8月,央行、住建部共同在北京召开了重点房地产企业座谈会,以期逐步解决房地产行业过热、房企信用风险上升等问题。在本次座谈会中,监管部门首次提出了“三道红线”的管理理念,意在对房地产企业的融资进行进一步的标准化管理,在预防行业系统性风险的同时,为“房住不炒”的管理目标搭建有效的落地路径。
为有效实现上述管理目标,“三道红线”以对房企负债管理为管理工具,强调房地产企业需满足:(1)房企剔除预收款的资产负债率不得大于70%;(2)净负债率不得大于100%;(3)现金短债比不得小于1倍。同时,根据企业三道红线的触发情况,将房地产企业划分为“红、橙、黄、绿”四档位,针对差异化档位的企业,对其后续融资进行要求。
具体为,全部“踩线”,为红色档,有息负债不得增加;两项“踩线”,为橙色档,有息负债规模年增速不得超过5%;一项“踩线”,为黄色档,有息负债规模年增速可放宽至10%;若全部指标符合监管层要求,为绿色档,则有息负债规模年增速可放宽至15%。
据中国金茂半年报数据显示,其剔除预收款后的资产负债率为76.4%,超监管“红线”,财务归属“黄色”阵营。
图为公司2020年中报数据
营收按年跌18个百分点:毛利率为行业平均水平
此外,中华网财经从中国金茂今年中报获悉,2020年中期营收120.97亿元按年下跌17.94个百分点,毛利率32.45%按年跌4.40个百分点。根据克而瑞研究中心对172家A股、H股上市房企数据的分析,2019年上半年,172家上市房企的加权平均毛利率和毛利率中位数分别为30.4%、33.8%。对比看,中国金茂的毛利率处于行业平均水平。
图上数据来源中国金茂财报2020年中期数据
净利率远高于行业水平
同样依据克而瑞研究中心的数据,2019年上半年,172家上市房企的加权平均净利率和净利率中位数分别为14.0%、12.2%。也就是说,按中国金茂2020年中期净利率38.31%来看,其净利率远高于172家上市房企的加权平均净利率与净利率中位数。
较2016年营收、利润增幅分别为58.79%、154.42%
将时间拉至2016年看,中国金茂营收由273.04亿元增长至2019年的433.56亿元,较2016年增长58.79%;而利润则由2016年的25.36亿元,增长至2019年的64.52亿元,较2016年增长154.42%。
图上数据来源中国金茂历年公开财报数据
总负债近3000亿:三年新增130.12个百分点、净增长1685亿
图上数据来源中国金茂历年公开财报数据
中华网财经从以往公开财报获悉,自2017年年报公开数据看,中国金茂的负债总额持续提升,金额由1294.83亿元上升至2020年中期的2980.27亿元,三年总负债增长130.12个百分点、净增长1685亿元。
中华网财经获悉,中国金茂总裁李从瑞在半年报业绩会上表示,“过去几年,公司看到了市场高速发展的机会。未来,我们会改进工作,逐步控制负债。”
截至上半年,中国金茂拥有的总土储9069万平方米,其中二级部分6431万平方米,剔除不可售后5630万平方米,城市运营项目大概占比31%。上半年新增二级土储583万平方米,剔除孵化项目,上半年在新增土储中,城市运营面积贡献占比超过50%。
截至12月28日收盘,中国金茂报3.49港元/股,下跌1.97%。
值得注意的是中国金茂股价近一个月来跌跌不休,已从11月中每股4.38港元,下跌至3.48港元/股,已跌去约21%,且换手率0.16%。
(中华网财经综合 文/刘星)
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