新希望服务赴港IPO：收入3.68亿 在管面积780万方仅0.3%来自第3方

中华网财经1月14日讯：据悉，刘永好家族绝对控股的新希望服务控股有限公司（下称“新希望服务”）于13日向港交所递交招股书，农银国际作为独家保荐人。

图片为招股书截屏

中国物业百强排名39

中华网财经翻阅招股书了解到，新希望服务成立于2010年1月26日，为中国民生服务运营商，提供物业管理服务、非业主增值服务、商业运营服务及生活服务，业务运营起步于成渝城市群，随后将地域覆盖扩张至上海、苏州、温州、大连及全国的其他一线城市、新一线城市及二线城市。在亿翰智库发布的2020中国物业企业综合实力百强中排名第39位。下图为业务模型：

刘永好家族以90.8%绝对控股

股权结构看，成立之初，新希望服务由四川新希望南方房地产开发有限公司（新希望房地产当时的全资附属公司）拥有80%权益及由新希望房地产持有20%权益。后续2011年通过收购后由新希望房地产全资拥有。

最终股权结构看，新希望服务股权中刘永好家族以90.8%绝对控股，员工福利信托占股6.2%、cuidonghong占股3%。

值得注意的是，招股书显示，新希望服务最终控股股东刘永好及刘畅并无担任本公司或本集团任何成员公司的董事，亦无参与本集团的日常运营和管理。鉴于过往在营运管理取得的良好成就，该最终控股股东将集团的业务管理委托给新希望服务的董事及高级管理层。

此次IPO募集资金主要用途看，新希望服务表示，预计会收购并投资其他管理住宅物业及写字楼、商业综合体、医疗设施、教育设施等非住宅物业的物业管理公司。为提高管理效率，促进资源共享，亦预计会优先考虑位于其已拥有业务的城市或地区的物业管理公司。

55个项目，在管面积780万平米

截至2020年9月30日，新希望服务拥有管理55个项目，在管总楼面面积约为780万平方米。于2020年最后一季，在管楼面面积增加31.3%至截至2020年12月31日约1020万平方米。截至最后实际可行日期，在管总楼面面积进一步增至1030万平方米。

截至2020年9月30日，新希望服务分别有36.5%及25.1%的在管楼面面积位于成渝城市群及华东地区，而截至同时分别有32.3%及39.4%的合约楼面面积位于上述两个地区。截至2020年9月30日，其服务的物业项目覆盖中国六个省的14个城市、一个自治区及两个直辖市，且物业管理项目全部位于中国一线、新一线和二线城市。

来自第三方在管面积占比仅为0.3%

项目来源看，新希望服务来自新希望房地产集团的项目数量为43个，在管楼面面积为623.2万平方米，收入1.07亿元，占比82.4%；来自新希望房地产集团的合营或联营公司的项目数量为5个，在管楼面面积为103.8万平方米，收入978万元，占比7.6%。

此外，来自新希望服务的最终控股股东的联系人的项目数量为5个，在管楼面面积为17.7万平方米，收入1258.9万元，占比9.7%；来自独立第三方的项目数量为2个，在管楼面面积为36万平方米，收入39.6万元，占比0.3%。

2020年前三季收入3.68亿元

新希望服务的收入构成看，其收入主要来自物业管理服务、非业主增值服务、商业运营服务、生活服务四方面，截止2020年9月30日收入占比分别为35.2%、28.4%、20.9%、15.5%。

图片为招股书截屏

数据显示，2018年到2019年，新希望服务的收入从人民币2.58亿元增长47.5%至3.81亿元，并从截至2019年9月30日止九个月的2.8亿元增长31.3%至2020年同期的3.68亿元。

毛利率为44.5%、2020年前三季净利润6400万元

图片为招股书截屏

毛利率方面看，于2020年9月30日最后一期，新希望服务毛利率为44.9%；来自物业管理服务、非业主增值服务、商业运营服务、生活服务的毛利率分别为31.9%、41.7%、75.0%、39.6%。

净利润方面，新希望服务的净利润在2018年、2019年分别录得4110万元、6400万元，截至2020年9月30日止九个月录得7940万元，同比增长增长33.2%。

近三分之一收入来自新希望地产

招股书风险提示，于往绩记录期，新希望服务的物业管理服务分部的相当一部分收入来自新希望房地产集团开发的物业。于2018年及2019年以及截至2019年及2020年9月30日止九个月，来自向新希望房地产集团开发的物业提供物业管理服务的收入分别为人民币10450万元、人民币1270万元、人民币952万元及人民币10670万元，分别占该等期间总收入的约40.5%、33.4%、34.0%及29.0%。

99.2%为包干制收费模式，曾出现亏损而退出

通常按包干制向客户收取物业管理费，但可能无法有效地预测或控制提供物业管理服务分部物业管理服务的成本。于往绩记录期，主要根据包干制模式从物业管理服务分部物业管理服务中产生收入，其于2018年及2019年以及截至2019年及2020年9月30日止九个月分别占自我们的物业管理服务分部物业管理服务产生的总收入的约98.3%、98.0%、99.1%及99.2%。我们按包干制以预先厘定的每平方米固定包干价收取物业管理费，即物业管理服务分部所提供物业管理服务的“全包”费用。。于往绩记录期，我们两个在管物业项目产生亏损。于2018年及2019年以及截至2019年及2020年9月30日止九个月，有关亏损分别为人民币0.2百万元、人民币0.5百万元、零及零。

一项商务物业的营运产生1600万元亏损

招股书显示，未必能够将所经营的商务物业准确定位。于2018年及2019年以及截至2019年及2020年9月30日止九个月，商业运营服务所产生的收入分别为人民币6240万元、人民币7260万元、人民币5490万元及人民币770万元，分别占同期总收入约24.2%、19.1%、19.6%及20.9%。然而，其未必能够维持商业运营服务现时的增长或予以进一步扩展。

于往绩记录期，新希望服务在一项商务物业的营运产生亏损。于2018年及2019年以及截至2020年9月30日止九个月，零处、一处及一处商务物业的亏损分别约为零、人民币6600万元及人民币1600万元。有关该商务物业营运的亏损乃主要由于其尚处于营运早期，而产生员工及市场推广方面的大量成本。于2018年及2019年以及截至2020年9月30日止九个月，就该商务物业营运所得的收入分别约为零、人民币700万元及人民币700万元，分别约占同期商业运营服务分部所得收入的零、9.6%及9.1%。

此外，新希望服务为成都、昆明、上海、温州和南宁这5个城市的12个优质商务物业提供商业运营服务。

于2019年，新希望服务的平均月度物业管理费为每平方米人民币3.69元，较中国物业管理服务行业高57.4%，每平米收益为58.23元/平米。

（中华网财经综合 文/刘星）

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