天泰控股赴港IPO：土储520万方 销售远不及百亿

中华网财经1月20日讯：日前（1月15日），山东区域“迷你房企”天泰国际控股有限公司向港交所递交了招股书，独家保荐人为国泰君安国际。

26年固守山东、土储仅520万方

中华网财经翻阅招股书显示，天泰集团由王若雄创立于1994年，以房地产开发与经营为主营业务，并涉及旅游休闲、酒店管理、物业管理等业务，这也是2021年首个赴港IPO的房企。

二十六年未走出山东，天泰控股仍表示致力成为山东省的领先物业发展商并将业务版图发展至中国其他选定市场。截至2020年10月31日，天泰控股拥有54个处于不同发展阶段的物业项目，分别位于山东省青岛、济南、烟台、滨州、潍坊、临沂、淄博及济宁八个城市；其中约47%的项目，位于青岛、济南及烟台。

甚为隐秘的股权关系

招股书显示，天泰控股最终控股股东为赵洁，其通过Great Prospering对其100%控股。

此外，据招股书披露，目前戴大为是该公司的执行董事兼总裁，负责管理董事会事务、制定经营策略及计划以及作出重大业务决策。除此之外，天泰控股的核心管理团队还有另一名执行董事王清建，及三名高管成员李军、赵民及贾洪辉，五人在营运和融资方面均有不少于14年的工作经验。

赵洁作为创始人王若雄的近亲，与天泰控股的关系可追溯至二十余年前。

据招股书介绍，彼时1994年，青岛天泰集团公司正式成立。在成立之初，青岛天泰集团公司主要于青岛从事物业开发及销售。此时，赵洁由于其配偶于1994年公司成立时获委任为该公司的董事兼法定代表人。

1996年6月，赵洁透过Australian Great International Pty. Ltd.（赵洁及其配偶持有66.66%）首次投资了青岛天泰集团，并收购了该公司32.76%权益。此后，赵洁多次透过控制的公司收购增持青岛天泰集团权益。

2001年青岛天泰房地产成立，专注于青岛市内主要用作住宅的物业的开发及销售，并在山东省其他城市拓展业务。自2001年10月至2002年9月，赵洁担任青岛天泰房地产的董事。招股书还披露，加入本集团前，赵洁曾担任一家主要从事港口工程及相关房地产开发的国有企业的管理人员，任期约20年。

多年来，赵洁的配偶逐渐减少其于青岛天泰集团公司的股权，并于2010年将全部权益转至一支公益基金(即青岛市天泰公益基金会)后不再持有集团的任何股权。另一方面，赵洁持续透过其投资控股公司增加其于本集团的权益，并自2003年6月起控制青岛天泰集团公司不少于70%的股权。

据招股书重组后上市前股权结构显示，青岛天泰集团公司通过直接和间接方式持股青岛天泰房地产83.45%，后者正是天泰集团境内房地产运营的主体，旗下控股多家房地产公司。

2016年11月，赵洁辞去其行政职务，以投入更多时间在家庭及其他个人兴趣上，赵洁仅保留作为天泰控股最终控股股东。

此后，日常管理及运营一直由执行董事戴大为及王清建以及管理团队负责。戴大为任执行董事兼总裁，他于1996年加入天泰国际控股，负责管理董事会事务、制定经营策略计划以及作出重大业务决策；王清建则于1999年加入，负责集团内部审核及合规事项，信息显示，王清建为赵洁的大姑姐。

增收不增利

招股书显示，天泰控股不仅土储规模制约其发展，此外营收上涨而净利润率却出现下滑，出现持续盈利性较弱，且在2019年前9个月出现亏损94.6万元。

数据显示，2018、2019年及2020年前9个月，天泰控股总收入分别为26.44亿元、33.62亿元以及29.31亿元；其中2019年1-9月营收为12.94亿元，2020年同期增126.45%；同期净利润仅为分别为3.13亿元、3.17亿元及2.31亿元。

销售远不及百亿、毛利波动

截至2019年12月31日止两个年度，天泰控股分别录得毛利率约36.2%及26.3%，及截至2019年及2020年9月30日止九个月，分别录得毛利率约29.8%及35.3%。

天泰控股的收入主要来自三部分物业销售、管理咨询服务和其他收入，其中其他收入板块有高尔夫俱乐部运营、物业租赁租金收入。2018、2019年及2020年前9个月，天泰控股的物业开发及销售收入分别为25.98亿元、33.34亿元及29.14亿元，分别占同期总收入约98.2%、99.2%及99.4%。

在现有规模上，2018、2019年及截至2020年9月30日，天泰控股实现的合同销售额分别为64.55亿元、50.57亿元及59.26亿元。

不合规事件被罚超百万、环境合规成本累计支出5340万

截至2019年12月31日止两个年度及截至2020年9月30日止9个月，天泰控股分别产生环境合规成本约2500万元、2130万元及710百万元。天泰控股预期日后的年度环境合规成本将大致相若，原因是环保规例及法规不会有任何重大变动。

此外，因不合规事件天泰控股旗下项目累计被罚超过20次，罚款超100万元。

关于本次发行募资用途主要为现有物业项目提供资金，一部分预期用于项目开发的三项现有计息信托或一部分银行贷款，另，其他的用于一般运营资金。

很显然，对于天泰控股这家规模还远不足百亿的省域房企上市还有很长的路要走。

（中华网财经综合 文/凡君）

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