珠江投资利率7.50%发公司债 其房地产毛利率腰斩后仅10.71%

中华网财经2月22日讯：据上交所2月22日披露信息显示，广东珠江投资股份有限公司2021年面向合格投资者公开发行公司债券（第二期）已于2021年2月19日发行，实际发行规模为16.91亿元，最终票面利率为7.50%。

信息显示，该期债券期限为5年期，附第2年末、第4年末发行人调整票面利率选择权和投资者回售选择权。

据募集说明书显示，债券牵头主承销商/联席簿记管理人为中银国际证券股份有限公司，联席主承销商/牵头簿记管理人/债券受托管理人为申港证券股份有限公司。发行期限为5年期。附第2年末、第4年末发行人调整票面利率选择权和投资者回售选择权。发行首日为2021年2月19日，起息日为2021年2月19日。

有关该期债券募集资金用途，募集说明书中，珠江投资表示，本期债券发行规模不超过40亿元（含40亿元），用于偿还公司债券，因本期债券的发行时间及实际发行规模尚有一定不确定性，发行人将综合考虑本期债券发行时间及实际发行规模、募集资金的到账情况、相关债务本金偿付要求、公司债务结构调整计划等因素，本着有利于优化公司债务结构和节省财务费用的原则，未来可能调整偿还有息负债的具体金额。

本期债券募集资金拟将在以下公司债券中选择40亿元进行还款，具体明细如下：

此外，募集说明书显示，截至2020年9月末，公司资产负债率为72.45%，各报告期末，公司资产负债率分别为77.08%、74.94%、76.19%和72.45%，资产负债率略高。

房地产毛利率腰斩后仅10.71%

2017年度、2018年度、2019年度及2020年1-9月，公司营业毛利润分别为283,493.18万元、335,667.36万元、396,114.63万元和251,797.26万元，毛利率分别为29.38%、38.78%、32.13%和14.03%，其中，房地产销售板块毛利润分别为195,888.62万元、170,667.43万元、192,315.25万元和160,734.48万元，毛利率分别为25.32%、35.82%、24.15%和10.71%，由于房地产市场调控政策及供需关系可能存在变化，若发行人的毛利率在未来出现较大波动，将可能对公司的经营业绩和财务状况产生一定影响。

地产业务去化率不高

截至2019年末，公司已达预售条件的面积为137.73万平方米。公司2017年、2018年及2019年销售面积分别为57.96万平方米、50.96万平方米和62.11万平方米。截至2020年6月末，公司已达预售条件的面积为86.74万平方米。2020年1-6月销售面积为18.61万平方米。公司将根据不同项目和产品类型指定不同销售及价格策略。报告期内，公司房地产业务去化率不高，一方面是因为发行人推货力度不大，另一方面是在售产品中商业和车位占相对较大，该类产品销售周期较长，去化速度较慢，导致整体去化率较低。

土储充足

此外，截至2020年6月末，公司主要土地储备项目土地面积达1174.35万平方米，储备建筑面积2113.37万平方米。珠江投资表示，这些储备项目为未来持续发展提供了坚实有力的基础，但后续的开发需要公司在未来投资持续的资金支持。因此，公司在未来将面临一定程度的资金支出压力，未来若公司的融资能力受到宏观经济政策、信贷政策、产业政策等方面的影响，则未来的经营目标的实现将可能受到一定程度的影响。

受限资产规模较大：占期末净资产的128.52%

募集说明书显示，截至2019年末，公司存货、货币资金、投资性房地产及固定资产等受限资产合计600.62亿元，占期末净资产的140.72%，截至2020年9月末受限资产合计643.31亿元，占期末净资产的128.52%。对此，珠江投资表示，主要是公司为融资提供的担保。公司受限资产规模较大，影响公司的变现能力，可能对公司未来的偿债能力产生一定的不利影响。

（中华网财经综合 文/葛亮）

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