凭合作开发跨入“千亿”的新希望地产：之前项目被曝使用“瘦身钢筋”

中华网财经5月25日讯：在“三条红线”下房企融资增幅受控于其自身债务的增长，拆分物业平台上市成了众多房企的必选项。5月25日，新希望服务正式登陆港交所挂牌买卖，这对于销售规模在2020年破千亿后的新希望地产来说，融资渠道有望进一步拓宽。

销售规模总负债均破千亿

资料显示，成立于1998年的新希望地产，早期主要依托新希望集团体制发展，直到2013年，其销售额也仅仅20亿元左右。2014年，刘永好指派并无地产经验的张明贵出任新希望地产掌门人。此后，新希望地产以大跃进式的步伐开始扩张，并在2020年销售规模一举突破千亿大关。

值得一提的是，在2020年销售破千亿的同时，新希望地产总负债也突破千亿大关。中华网财经从四川新希望房地产开发有限公司2020年公司债券年度报告获悉，截止2020年末，新希望地产总资产为1437.59亿元，较上年末同比增长24.02%；总负债1113.89亿元，较上年末同比增长23.58%；净资产323.7亿元，较上年末同比增长25.57%；资产负债率77.48%，同比微降0.36个百分点。

图为新希望地产2020公司债年报截屏

房地产板块毛利率下滑近2个百分点

此外，新希望房地产整体毛利率走低。据新希望房地产2020年公司债券年度报数据显示，期内，收入占比95.26%的房地产销售板块毛利率为24.48%，较上年同期下降1.95个百分点。

图为新希望地产2020公司债年报截屏

销售规模千亿背后其权益占比低

“虽然新希望地产销售规模破千亿，其背后权益占比并不高”，行业人士表示。中华网财经从中指研究院发布的《2020年中国房地产企业销售业绩TOP100》与《2020年中国房地产企业销售权益TOP100》数据了解到，2020年新希望地产销售额1033亿元，行业排名第39；权益销售金额550亿元，行业排名第49。由此计算，新希望地产的销售权益占比为53.24%，而行业数据显示，大部分千亿规模以上的房企，销售权益占比都在70%以上。

为规模大扩土储不乏高溢价拿地

从上述权益占比看，新希望地产在走着一条通过合作开发来达到销售规模破千亿的路。尽管时任新希望地产总裁张明贵一直对外强调新希望地产“不以规模为导向”，而其在土地市场的表现，却丝毫不能掩饰新希望地产对规模的渴望。

据不完全统计，2017年初，新希望地产土地储备总建筑面积为178万平米，两年后，猛增到了908万平米，到了2019年底，突破1000万平米，达到1057万平米。

另外，在新希望地产所拿地块中，也不乏“高溢价率”地块，因此公司也被外界贴上“激进”的标签。如，2018年3月，新希望以25.11亿总价、楼面价21444元/平方米、溢价率40%拿下杭州一块地，首次进入杭州市场。在2019年12月，新希望地产经过39轮竞价，以15.1亿、溢价33.6%拿下佛山大良江景地，首次进入佛山市场。在2020年3月29日，新希望以53.2亿的代价，力压融创、金茂、龙湖、招商等龙头房企，在激战120轮后夺得南京栖霞区一宗土地，首次进入南京，楼面价为22628元/平方米，溢价率为28.8%。在2020年9月2日，新希望地产溢价率63%竞得的佛山地块。此外，今年，联合华宇、金科拿下的重庆大渡口地块，溢价率为71.2%。

据中指研究院发布购地排行榜，新希望地产2020年拿地金额250亿元，排名40，拿地面积248万平米，排名69，拿地均价为10081元/平米。而在今年前4个月拿地金额71亿元，行业排名第37，拿地面积61万平米，排名72，拿地均价为11639元/平米。今年内拿地单价较上年拿地均价超出1558元/平米。

虽然短期内规模得到扩大，但新希望地产在盈利方面表现得并不理想，2017年至2020年，新希望地产毛利率为35.64%、27.81%、27.44%及25.34%，2020年毛利率较四年前已下降了10.3个百分点

关键词： 合作 开发 跨入 新希望